보상가 산정 기준 ‘비례율’ 209%-95% 편차 커
“관리처분 가야 정확한 수치 가능, 100% 전망”
“비례율 감소해 주민피해 오면 누가 책임지나”

원도심 내 가장 노른자위에 해당하는 북변5구역(구 우체국-구 터미널-김포초 일대 114,683㎡) 도시환경정비사업이 시공사 선정과 사업시행계획인가를 위한 주민총회가 지난 11일 개최돼 통과된 가운데 비례율 산정과 단계별 사업추진을 놓고 논란이다.

비례율이란 주민들의 최종 보상가를 결정하는데 가장 중요한 권리가액을 의미한다. 논란은 이번 총회 주민설명회에서 정비업체(시행대행사 역할) 측이 지난 2012년 경기도가 북변5구역 비례율을 검토한  결과 55%가 산출된 것 보다 4배에 가까운 209%로 산정해 총회장에서 설명했다.

그러나 과연 이같은 산출이 가능 하느냐 여부다. 아무리 추정치라고 해도 비례율이 너무 과장돼 조합원들을 현혹시켰다는 것이다. 비례율은 (총수입-총지출/종전토지및건출물총가액)×100을 말한다. 즉, 총수입에서 총지출을 뺀 수치를 총평가총액으로 나눈 수치이다. 수입이 지출보다 많아 209%의 비례율이 나오면 조합원의 자산가치가 상승해 사업이 마무리 돼 정산 과정에서 감정평가액의 2.09배로 높아지지만, 비례율이 100% 이하 80%로 떨어지면 감정가액의 80%만 받게 된다.

예를 들어 내 집의 감정가가 10억이라면 10억×2.09=20억 9백만 원을 보상가로 정산해 받지만, 비례율이 80%일 경우에는 10억의 80%인 8억만 받는 것이다. 사업결과가 어떻게 되느냐에 따라 보상가가 결정된다. 이같은 보상방식은 정비사업 사업주체가 법적으로 지주가 조합원으로 참여하는 조합이기 때문이다.

돈을 벌면 사업주체인 조합원이 더 나눠 갖지만, 손해를 보면 조합원이 손실을 감당하는 원리와 같다. 일반 민간개발사업에서 감정평가와 협의매수 형태로 보상받고 끝나는 형태가 아닌, 사업수지에 따라 보상이 더받고 덜 받는 사업형태다. 그리고 손실이 나도 책임을 물을수 있는 대상이 없다. 법적 사업주체가 조합원이기 때문이다. 비례율의 정확한 수치는 관리처분 때라야 알 수 있으나, 수지분석에 따른 대략적인 전망은 가능하다.

이번 총회에서 시행대행사 측은 209% 산출을 위해 아파트 분양가 1,100만원(평당) 상가분양가 1,050만원(평당)로 산정했다. 개발이익을 1천억원대라고 설명했다. 반면, 경기도가 55% 비례율 산정 시 아파트 분양가는 평당 990만원, 상가는 490만원을 근거로 한 것이다.

이곳 분양세대는 일반아파트 2,128세대와 도시형생활주택 202세대, 일반 복합단지의 오피스텔 1,500여세대, 그리고 판매시설과 숙박시설로 설계됐다. 이같은 비례율 허수 논란과 관련해 정비업체인 민락도시개발 박성윤 상무는 본지와 통화에서 “비례율 209%는 경기도 비례율 55%의 문제를 설명하기 위한 과정에서 나온 하나의 예시에 불과하다. 실제로는 209%가 어렵다. 아무도 현재로서는 비례율을 내놓기 어렵고 관리처분 때까지 가 봐야 알 수 있다. 100%는 가능할 것이다”라고 말했다.

시 담당 역시 “여러 가지 상황을 종합하면 209%는 무리이고 현실적으로 100%는 가능할 것으로 본다. 아무리 낮게 잡아도 95% 안팎은 가능하다는 전제가 되지 않으면 사업이 어렵기 때문에 100% 안팎이 될 것으로 전망하고 있다”고 말했다.

반면, ‘북변5구역내재산지킴이 위원회’ 관계자는 “120% 비례율이 나온 경우 실제 정산 과정에서는 50%대 밖에 안 되는 것으로 알고 있다”며 “주민들의 재산을 신탁사에 담보로 맡기고 사업을 추진한 뒤 정산 과정에서 수익이 적어 비례율이 줄어들었다고 하면 누구도 책임질 사람이 없는 게 뉴타운 개발사업”이라고 말했다.

2단계 지역 내년까지 추진 못하면 사업 불투명
두번째 논란은 전체 사업 구역인 5개 블록 가운데, 두개 블록(공동주택단지)을 선 추진하고, 세개 블럭(복합용지)을 2단계로 개발하는 단계 추진에 따른 문제점이다. 전체 사업면적 114,682㎡(34,700평) 가운데 공동주택지인 1,2블록에만 시공사로 대림산업과 한국투자신탁이 신탁사로 참여한다. 그러나 세개 블럭은 동시추진을 하지 못하고 있다.

동시 추진을 하지 못하는 이유는 사업시행 인가가 나지 않을 경우 시행자가 나타나지 않고 있어서다. 이는 2단계 지역이 사업성이 부족하기 때문이다. 세개(3.4.5)블록은 상가지역과 오피스텔을 지을 수 있는 복합용도 블럭이다. 사실상 아파트 외에는 사업성이 불투명한 점을 감안하면 상가연면적이 18,000평이나 되는 점은 사업성이 없다는 것.

그러나 북변 5구역은 전체사업이 단일사업부지로 블록별 별도준공이 불가하고, 전체사업부지가 모두 준공이 돼야 조합을 청산(정산) 할 수 있다. 조합원 구성과 사업이 동시에 추진돼 준공시기도 비슷하게 끝나지 않으면 사업성이 어려운 것도 이런 이유다. 상가분양이 지연되면 사업준공이 지연되면서 발생하는 금융비용 등은 자칫 수익률을 악화시키는 원인이 될 수 있다. 결과적으로 내년도에 판매시설이 타 용도로 변경될 가능성이 있다.

민락도시개발 박 상무는 이에 대해 “전체 사업부지가 너무 크고, 상가면적이 너무 커 사업성이 불투명해 촉진지역 용도지역 변경이 돼야 사업이 용이할 것”이라고 밝혔다. 시 관계자 역시 같은 입장을 밝혀, 상가부지를 공동주택 부지 등으로 용도를 변경할 가능성을 시사했다.

시 관계자는 “앞으로 이전계획 등을 감안하면 두개(1.2) 블록이 착공하기까지 3년이 소요될 전망이다. 이런 추진일정과 함께 내년에 나머지 세개(3.4.5)블록의 사업자 선정이 될 수 있을 것"이라고 밝혔다.

그리고 “내년까지 사업자(시공사) 선정 등이 안 될 경우에는 어떻게 되느냐”는 답변에 “내년까지 2단계 지역 사업자(시공사)가 선정되지 않으면 북변5구역 사업은 사실상 불투명해 진다”고 말했다.

김형창 북변5구역 내재산지킴이 공동위원장은 “1조 2천억 원대 사업을 추진하는 데, 대부분이 사업자만 활개를 치고 주민 편에서 공정하게 사업을 추진하고 마무리할 사람이 없다. 조합임원들은 전문성이 없어 아무것도 모른다. 도시공사 등이 나서 공공개발 형식으로 가야되는 사업이다. 재검토를 비롯해 근본적인 대책이 필요하다”고 말했다.
 

* 뉴타운 사업에서의  보상과 비례율 관계

대부분의 개발사업이 감정평가 또는 협의매수를 통해 지주와 사업자간의 보상방법이 결정되면 선 보상 후 개발이 원칙이다. 그러나 뉴타운 사업은 감정평가 후 사업이 모두 마무리돼 청산을 통해 남은 이익금으로 보상하는 방식이다. 즉 뉴타운은  선 개발 후 보상 형식으로, 사업 기간에 따라 보상까지의 소요시간이 수년에서 10년 이상 걸릴 수도 있다.  

예를 들면, 감정평가를 통해 개발사업지 내 총 보상금액이 5천억원으로 결정되면, 사업을 해서 6천억원의 이익금이 나오면 감정평가의 1.2배를 보상받고, 4천억원밖에 이익금이 나오지 않으면 0.8%밖에 보상을 받을 수 없다. (이같은 %를 비례율이라 한다)

그리고 전체사업이 모두 준공과 청산이 돼야 보상이 가능하다. 북변 5구역 처럼 공동주택블럭(1.2블럭)만 선 아파트를 짓고, 다른 상업용지 블럭과 복합용지(3.4.5블럭)의 사업자 선정이 안되고 분양과 준공 등 마무리가 되지 않으면 10년 이후가 되도 보상을 받을 수 없는 맹점이 있다. 사업이 지연되면서 금융비용 등으로 사업성이 악화돼 비례율이 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.