도시재정비촉진법은 3단계의 사업으로 나누어진다.
▶ 재정비촉진지역을 지정하는 지구지정단계
현재 김포 원도심권은 이미 지난 4월부터 건축허가제한을 하고있으며 20㎡(약 6평)이상 토지는 토지거래허가를 받도록 7월에 고시하였다.
▶ 재정비촉진계획의 수립
재정비촉진지구로 지정이 되면 뉴타운 사업이 시작 되는 것이다. 김포의 경우 2008년 말이나 2009년 초 재정비지구지정이 되면 용역을 위하여 시의회의 예산심의를 거쳐 재정비촉진계획을 세우게 된다. 이 계획은 도시계획의 전체와 상세한 부분까지 모두 정하는 것이기 때문에 정비사업의 핵심적인 부분으로 뉴타운 사업의 성패가 달려있다고 할 수 있다.
①촉진계획내용
이 계획의 내용으로는 토지의 이용계획, 인구, 주택 수용계획, 교육, 문회, 복지 등 기반시설과 공원, 녹지, 교통계획, 그리고 김포원도심재정비면적인 2.2㎢(66만5천 평)를 20개~30개로 세분화하고 구역의 경계와 사업의 종류, 존치지역계획(남겨두는 건물이나 시설)과 사업별 건축계획, 기반시설비용 문제, 임대주택건설, 단계적 사업추진계획 등의 내용을 담게 된다.
② 촉진계획기간 중에 경기도지사는 총괄계획가를 지정하게 되는데 도시계획 전문가인 대학교수 등을 위촉 하게 되며 총괄계획가는 재정비구역의 전체적인 계획수립을 진행하고 계획의 주요내용을 조정한다.
③ 또한 김포시장은 총괄사업관리자를 지정하게 되는데 토지공사, 주택공사, 지방공사 중에서 각각제안서를 제출받아 세 곳의 공공기관 중에서 결정 하게 된다.
총괄사업관리자는 지자체장을 대신하여 재정비촉진사업을 총괄관리하며 도로 등 기반시설을 설치하고 기반시설의 비용분담금과 지원금을 관리하고 재정비사업의 재원을 확보하는 등 중요한 역할을 담당하게 된다.
또한 사업부진지역에는 직접사업을 시행하기도하며 사업주체간의 충돌이나 상반된 의견을 조정하는 역할을 하는 등 중요한 역할을 하게 된다.
③ 김포시장은 사업협의회를 20인 이내로 구성하게 되는데 구성인원은 총괄계획가, 총괄사업관리자, 김포시 재정비담당공무원, 조합 등의 사업시행자, 관계전문가로 구성되어 지역주민의 의견을 조정하는 역할을 한다.
④ 재정비사업의 지원
재정비사업은 기존도시를 재생하는 사업이기 때문에 비싼 토지와 많은 주민으로 인하여 신도시건설보다 원가가 많이 들어가는 사업이라고 볼 수 있다.
주민의 과도한 부담을 줄이고 성공적인 사업을 만들기 위하여 많은 지원 사업을 도촉법에서 규정하고 있는데, 용도지역의 변경을 통하여 건축물용도의 용이함과 건폐율 용적률 상환의 예외를 두어 건물의 크고 높이 지을 수 있도록 하였다.
특목고를 유치하여 교육환경을 개선하도록 되어있고 주택규모건설비율의 특례를 두어 기존의 재건축이나 재개발보다 사업을 용이하게 하였다. 또한 뉴타운 사업으로 생기는 개발이익은 임대주택을 일정부분 건설하게 하므로 세입자에 대한 대책도 마련하였다.
▶ 재정비촉진계획의 시행
재정비촉진계획이 수립되면 하위법률인 도시 및 주거환경정비법, 도시재개발법, 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법, 국토계획 및 이용에 관한 법률의 적용을 받아 본격적인 사업을 시행하게 된다.
김포에는 재정비촉진계획이 마무리되는 2009년 말이 지나면 재정비구역이 수십 개로 나누어지게 된다.
나누어진 구역마다 각 법률의 적용을 받게 되는데 거의 ‘도시 및 주거환경정비법’의 적용을 받아 뉴타운사업을 시행하게 된다. 예전에는 도정법이라고 불리는 이 법률로 뉴타운 사업을 시행해왔다. 부천의 경우를 보면 촉진계획의 공람이 끝나는 올해 6월부터 조합설립을 위한 동의서와 인감증명서를 징구하였다.김포의 경우에는 2009년 말이나 2010년 초에 조합설립을 위한 주민의 움직임이 아주 활발해 질 것으로 보인다.
조합설립을 위한 추진위원회가 구성되면 정비사업관리자를 선정하는데 공개모집으로 선정하게 되며 주민의 전체동의로서 결정하게되고 시공사도 공개모집하여 선정하게 된다.
조합에서는 구역안의 조합원의 재산을 관리처분이라는 이름으로 바꾸어주는 계획을 세우게 된다.
일부에서는 보상이라고 지칭하는 개념은 부동산을 넘기고 돈을 받고 떠나는 것이기 때문에 재정비사업에서는 보상이라는 용어로는 맞지 않다. 주민들은 각각의 재산을 그 사용하던 용도에 맞게 뉴타운 사업을 통하여 새 건물로 받게 된다. 단독주택이나 공동주택을 소유하고 있었다면 새로운 아파트로 받을 것이고 상가주택이나 점포를 소유하여 수익성 있는 건물을 가졌다면 새로운 상가를 분양받게 된다. 이것은 입체환지라는 용어로 사용되기도 한다. 이때 부동산을 원하지 않으면 현금으로 청산을 받을 수 있다.
원주민이 분양을 받고 남는 건축물은 일반분양이라는 이름으로 매각되어 재정비사업의 사업자금의 기본이 되는 것이다. 도시재쟁사업의 마지막 단계인 사업의 시행은 주민의 협조와 관심이 있어야 올바르고 빠르게 마무리 될 수 있다. <김포재정비연합회 제공>
<다음호 계속>