[문] 저는 甲지역에 상가건물을 신축하고자 00시로부터 건축허가를 받고, 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 하였으나 00시의 이법한 공사중단명령으로 공사에 착수하지 못하였는데 위와 같은 사유로 공사에 착수하지 못한 경우에도 00시가 건축허가를 취소할 수 있는지요?

[답] 건축법은 ‘건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에 허가권자는 허가를 취소하여야 한다.’고 규정하고 있습니다. 그리고 ‘정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.

그러나 건축허가를 받은 자가 착수기간이 지난 후 공사에 착수하는 것 자체를 금지하고 있지는 않습니다. 그 이유는 건축허가의 행정목적이 신속하게 달성될 것을 추구하면서도 건축허가를 받은 자의 이익을 함께 보호하려는 취지가 포함되어 있으므로, 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하였다면 허가권자는 그 착수기간이 지났다고 하더라도 건축허가를 취소하여야 할 특별한 공익상 필요가 인정되지 않는 한 건축허가를 취소할 수 없습니다. 또한 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 하였으나 허가권자의 위법한 공사중단명령으로 공사에 착수하지 못한 경우에도 마찬가지입니다. 따라서 00시는 귀하에 대한 건축허가를 취소할 수 없습니다.

한편 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로 건물의 신축 공사에 착수하였다고 볼 수 있는지 여부에 대하여 대법원은 “건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물 부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.”고 판시하였습니다(2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결).