아파트값과 전세값의 상승
전반적으로 연초에 대비 20-30%는 상승했다. 문제는 김포 어느 지역이든 최근에 전세 물건이 거의 없다는 것이다.
얼마 전까지만 해도 아파트 미분양이 남아돌아 정부에서는 양도소득세 등 각종 세금혜택을 주면서 아파트 사라고 설치고 있었는데 갑자기 왜 전세가 난리인가?
공급보다 수요가 많아 최근 몇 년간 정부의 규제 등으로 부동산 경기가 위축되다보니 전국적으로 아파트 공급물량도 예년에 비해 상당히 줄었다. 거기에다 서울의 경우 재개발 재건축 등으로 금년부터 향후 2-3년까지는 멸실되는 가구 수가 신규 공급되는 가구 수보다 많아 전세 소요는 계속 증가한다.
또한 부동산 가격 변동사항이 생기면 심리적 요인이 많이 반영되어, 좀 더 가격을 많이 받으려고 갑작스레 매물이나 전세 물건이 없어진다. 부동산의 특성상 문제가 나타나 해결하려면 최소한 2-3년 후에 효과가 나타난다. 그렇기 때문에 당장 정부에서 대책을 세운다 하더라도 이러한 전세부족현상은 상당기간 지속될 것으로 본다.
김포지역은 어떤가? 부동산 가격변동의 시발점은 강남3구에서 시작된다.강남3구의 전세 값이 오르면 서울전역으로 확산된다.
서울에서 나타나는 현상은 곧 김포지역까지 반응이 온다. 김포지역의 경우 갑작스런 외부에서의 인구 유
입현상은 없지만, 김포 지역 내에서 전세 만기자는 어쩔 수 없이 전세금을 올려주던가, 아니면 다른 전셋집을 구할 수밖에 없다. 김포에서 가까운 주변도시는 김포지역보다 더 전세 값이 비싸니 주변도시로 이사할 수도 없다.
거기에다가 서울, 부천, 일산 등 외부지역에서 김포지역으로 저렴한 전세를 구하려는 사람도 증가하게 되면 더욱더 전세 소요는 증가하게 된다. 그런데 신규 공급되는 물량을 보면 아주 적다.
한창 건설 중인 아파트의 경우 입주 시기를 보면, 금년도 후반기에는 전혀 없으며 2010년도에 가야 고촌 월드메르디앙(3월,560세대), 청구(3월,350세대), 풍무자이(6월,818세대), 동양 파라곤(12월,1,636세대)정도인데 주로 실소유자 위주로 되어 있어 전세물량은 상당히 적다.
기존 아파트의 경우 고촌 힐스테이트와 장기지구는 2010년 5-8월 사이에 입주한지 2년이 경과하기 때문에 많은 전세 물량이 있을 것으로 예상된다.
어째든 지금의 전세난은 내년도 상반기까지 계속되리라 생각된다.
재계약시 주의
주택임대차 보호법에 의거 임대인은 전세만료 6-1개월 전, 임차인은 1개월전까지 계약해지, 조건변경의 통지가 없으면, 이전의 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
이러한 묵시적 갱신은 과거에는 존속기간이 없었으나 최근에 법이 개정되어 2년으로 본다. 그러나 임차인은 2년 이전이라도 희망기간 3개월 이전에 통지하면 언제나 계약종료를 할 수가 있다.
또한 보증금의 증액 요구는 기존 약정한 금액의 1/20(5%) 범위 내에서만 가능하다는 것을 알고 있어야 한다. 상황에 따라서는 재계약을 요구하는 경우도 있다.
재계약의 경우 기존의 근저당이 있다면 계약자는 후순위가 되어 경매 등의 문제가 발생 시 전세보증금을 전액 보장받지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 주의를 해야 한다.
이참에 아파트 구입고려
전세값 상승은 다시 아파트 가격상승 요인이 된다. 집을 장만하려고 망설이던 사이 전세값/ 아파트 가격이 자꾸오르다 보면 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어져간다. 김포지역의 전세보증금은매매가액 대비 30%내외로 형성되고 있다.
다른 지역의 경우 매매가액에 70~80%까지도 형성된 적도 있다. 만일 보증금이 현재 매매가의 50%내외가 된다면 전세보다는 매입을 하는 것도 고려해 볼만하다.
아직까지 전세값 상승폭에 비해 매매가격이 많이 오르지 않은 물건이 많이 남아 있다.
최근에 주택가격 및 전세 가격이 폭등하자 정부에서는 주택담보대출 비율(김포지역의 경우 총부채상환비율 60%)을 다시 규제한다고 하니 이런 기회에 시간적 여유를 가지고 저렴한 매매물건을 찾는 것도 좋은 방법이다.
만일 대출로 인해 이자를 부담할 여력이 안 된다면, 정부에서 서민들의 전세난 해소를 위해 낮은 이자로 지원해주는 전세자금 보증한도가 1억에서 2억 원으로 증액해 시행할 예정이니 이를 활용해서 사전에 준비해서 전세난에 대처해야겠다.