Q. 甲은 2004. 3. 1. 乙 소유의 토지를 보증금 1억원, 계약기간 계약일로부터 2년, 월 차임 금 30만원에 임차하고, 乙의 동의를 받아 그 지상에 건물을 신축하여 소유권보존등기까지 마친 다음 현재 이를 식당으로 사용하고 있습니다. 그런데 토지소유자 乙은 위 임대차계약이 종료되기 3개월 전 甲에게 위 토지를 타인에게 매도할 생각이라면서 계약기간이 만료되는 대로 위 건물을 철거하고 토지를 명도하라는 내용의 내용증명을 발송하였습니다. 甲이 이에 응하지 아니하자 乙은 甲을 상대로 건물철거 및 토지인도 청구의 소송을 제기하였습니다. 이 경우 甲이 위 소송에서 乙에게 위 식당건물의 매수청구를 할 수 있는지요?

A. 1. 건물매수청구권의 행사
甲은 민법 제643조, 제283조의 규정에 의하여 위 소송에서 乙에게 건물매수청구권을 행사하여 매수청구 당시의 건물시가 상당액에 대한 매매대금지급을 반소 등으로 청구할 수 있습니다.

2. 건물철거특약이 있는 경우
만일 甲과 乙 사이에 위 계약당시, 임대차기간 만료시에는 甲이 乙에게 위 지상건물을 철거해주기로 약정을 한 경우, 이 때에도 甲이 위 소송에서 건물매수청구권을 행사할 수 있는지가 문제된다 할 것인데, 민법 제652조 규정에 의하여 위 약정은 임차인인 甲에게 불리한 것으로 무효라 할 것이어서 甲은 여전히 乙을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

3. 무허가건물인 경우
만일 甲이 신축한 건물이 무허가건물인 경우에도 甲이 乙을 상대로 위 소송에서 건물매수청구를 행사할 수 있는지가 문제되는데, 이 경우에도 대법원은 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다 라고 판시(대법원 97다37753 판결)하여 이를 인정하고 있습니다.

4. 만일 임대차기간 중 토지소유자가 변동된 경우
만일 임대차기간 중 乙이 丙에게 위 토지를 매도하고 丙이 甲을 상대로 건물철거 및 토지인도 소송을 한 경우, 이 경우에도 甲은 건물에 대하여 이미 소유권보존등기를 경료하였기에 제3자인 丙에게도 대항력을 행사할 수 있어 민법 제622조 제1항에 의하여 丙을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

5. 甲이 차임을 2기이상 연체하여 임대차계약이 해지된 경우
만일 甲이 乙에게 월 차임을 2기 이상 연체하여 乙이 甲에게 이를 이유로 계약해지통보를 하여 임대차계약이 종료된 것이라면 이 경우 甲은 건물매수청구권을 행사할 수 없습니다.
<염규상 <공증인가 법무법인 엘에스> 변호사 ☎ 031)985-5533

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