[문] 저는 甲의 부동산을 4억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 甲에게 계약금과 중도금을 지급하였습니다. 그 후 잔금지급일에 잔금을 지급하려고 하자, 甲은 저에게 매매하기로 한 부동산을 더 비싼 값으로 乙에게 매도하였다면서 저의 잔금수령을 거절하고 제가 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환하겠다고 합니다. 제가 취할 수 있는 방법은 무엇인지요?

[답]우선은 현재 귀하가 매수하기로 한 부동산소유권등기명의가 아직 甲명의로 되어 있느냐, 아니면 이미 乙앞으로 이전되었느냐에 따라 권리구제방법이 다릅니다. 계약이 일단 성립한 후에는 당사자일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 

민법은 계약의 해지나 해제는 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 규정하고 있으므로 계약을 해제할 수 있는 것은 당사자가 해제권을 가지는 경우에 한정됩니다.

계약금만 주고받은 단계에서는 당사자 누구라도 계약금을 포기 또는 계약금배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으나, 이 경우에도 당사자일방이 이미 이행에 착수한 경우(귀하의 경우처럼 중도금을 지급한 경우)에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 

부동산소유권등기명의가 아직 甲으로 되어 있는 경우라면, 귀하는 매매잔금을 우선 변제공탁하고 甲이 부동산의 소유권을 乙에게 이전하지 못하도록 부동산처분금지가처분신청을 한 후 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 귀하명의로 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

만약, 부동산소유권등기명의가 乙앞으로 이전되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다 할 것이므로 귀하는 甲을 상대로 계약을 해제할 수 있고 계약이 해제되면 甲은 귀하에게 계약금의 배액 및 중도금, 그리고 이자를 가산하여 반환받아야 합니다.

또한 귀하는 甲에 대하여 계약의 해제로 인하여 입은 손해배상을 청구할 수도 있으며, 甲을 배임죄로 고소할 수 있습니다. 그리고 甲은 배임죄로 형사적인 처벌도 받습니다.