“아파트의 가치는 건설회사의 브랜드가 아니라 해당 아파트의 장기수선계획이 어떻게 세워져 있고 장기수선충당금이 얼마나 적립되어 있고 현재까지 얼마나 정밀하게 관리되어 왔느냐로 규정되어야 한다.”

본지에서는 지역신문발전기금의 지원을 받아 ‘아파트공화국과 생활민주주의’라는 주제로 김포시민들의 주요 거주형태로 자리잡은 공동주택(아파트)에 대한 기획시리즈를 게재하고 있다. 아파트 등 공동주택에 거주하는 인구비율이 75%를 상회하고 있으며(2016년 인구주택총조사 기준) 공동주택은 입주민들에게 많은 장점도 제공하고 있지만 난방열사 김부선 씨 사례처럼 어두운 면 역시 다양하게 나타나는 것 또한 사실인 바, 아파트 입주민들이 다양한 방식으로 ‘본인들의 삶의 질 개선’을 위해 노력하는 모습을 비중 있게 심층 취재하기 위함이다.

■제1회 : 김포시 공동주택 현황과 문제점
현재 김포시는 김포한강신도시 등 급속한 도시개발과 김포도시철도 개통(2019. 9월)을 통해 인구 43만 1,096명(2019. 5월)시대를 맞이했으며 김포시청 홈페이지에 게시된 자료에 따르면 김포시 총세대수는 17만 957세대이며 아파트 세대수는 208개 단지 12만 742세대이다. 2020년 입주예정인 약17개 단지 1만 7,393세대는 차치하더라도 현재 기준으로 약 70.6%의 김포시민이 거주하는 아파트는 김포시의 대표적인 거주유형이다.

다시 말하면 아파트는 김포시민들의 실생활과 밀접한 관련이 있으며 지방자치시대에서 ‘김포시민의 삶의 질’이 향상되기 위해서는 아파트에 대한 올바른 정책 및 주민들이 공감하는 문화정착이 필수적인 사안이다. 김포시는 김포한강신도시 등 급속한 도시개발을 통해 현재 300세대 이상 의무관리대상 아파트단지가 150개가 넘어섰으며 이에 따라 늘어나는 아파트만큼 분쟁 및 민원이 폭발적으로 늘어나고 있다. 또한 민원내용 역시 입주자 간 단순 분쟁뿐만 아니라 ▲관리비 운영 및 회계 처리 ▲장기수선충당금 용도 외 사용 ▲각종 공사와 용역 입찰, 계약 ▲입주자대표회의 및 선거관리위원회 운영 ▲시설물 안전관리 등 다양한 분야에 걸쳐 있다.

김포시는 “입주자대표회의와 선거관리위원회, 동대표, 관리소장 등 관리주체 내부의 장기수선충당금 사용 등 다양한 분쟁이 많이 발생하고 있는 것이 사실”이라면서 “김포시에서는 민사쪽에만 (분쟁해결을) 맡길 수 없는 상황에 봉착했고 공동주택 감사팀을 구성(2018. 9월)했으며 민원이 발생하고 감사요청이 들어오면 회계분야부터 관리분야, 자금지출분야까지 감사를 실시하고 위반사항이 발생한 경우 과태료를 부과하고 있다”고 설명했다. 한편, 김포시에 따르면 아파트 관련 감사 결과 고발, 과태료 부과 및 시정명령(행정지도)등 주요행정처분 건수는 2건(2015년)에서 13건(2018년)으로 증가했다.

■제2회 : 김포시 공동주택 지원 현황(2018년) 및 지원 계획(2019년)
김포시는 공동주택(아파트)에 대한 지원사업을 상당한 규모로 지원하고 있다. 김포시는 2019년 공동주택 지원 사업으로 ▲시설 개·보수 지원(15개 내외 단지) 3억 7,000만 원 ▲노후 공동주택 유지관리 지원(2개 단지) 8,000만 원 ▲공동주택 모범관리단지 지원(2개 단지) 5,000만 원 ▲영구임대주택 등 공공전기요금 지원(18개 단지) 6,480만 원이 책정되어 있다.

김포시 관계자는 “관리주체가 수행하는 공동주택시설 개·보수와 관리주체 부재로 관리사각지대에 있는 노후 소규모 공동주택의 유지관리에 보조금을 지원하여 쾌적하고 안전한 주거환경을 조성하고 공동주택단지를 모범적으로 관리한 사례를 발굴 및 표창하여 주거문화 활성화에 기여하고자 한다”고 공동주택 지원사업의 취지를 설명하면서 “관내 영구임대주택 공동전기요금 등 지원을 통해 저소득층 입주민들의 복지 증진에도 노력하고 있다”고 밝혔다.

■제3~4회 : 김포시 주택과 감사 사례 및 대한주택관리사협회 전문가 실제 사례
①관리주체의 정보공개 : 관리주체는 입주자 등이 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 등을 제외하고는 관리규약으로 정한 바에 따라 관리주체의 보관자료를 공개하여야 함에도 관계법령에서 규정하지 않는 각종 제한사항(입주자 등의 자격발생일로부터 자료, 열람시간 제한, 서양서 제출 등)을 두어 관리주체에 행정지도 처분.
②회의록 작성 : 입주자대표회의는 관리규약에서 정하는 작성방법에 따라 의결사항 및 발언내용, 안건별 표결내용(찬성자, 반대자, 기권자 성명 기록)등을 명확히 기록하고 참석한 동별 대표자의 서명을 받아 관리주체에게 통보하여야 하며, 관리주체는 회의결과를 인터넷 홈페이지와 게시판에 지체없이 공개하도록 규정하고 있음에도 이를 이행하지 않아 행정지도 처분.
③입주자대표회의 운영비 : 입주자대표회의 운영경비는 회의 출석수당, 직책 수당, 관련 법령에 따른 입주자 대표회의 운영 교육 및 윤리교육비, 회의 시 식대, 다과 또는 간식, 회의에 필요한 물품 구입비용, 교통비, 전문가 자문비용 등으로 구성되어 있으나, 사용용도로 정하지 않은 회의 시 식대 외 주류 비용 등 위락목적으로 지출하였고 신년·송년 회식비, 경조사비, 선물비, 묘목구입비, 연합회비 등이 지출되어 행정지도.
④사업자 선정결과 공개 및 장기수선충당금 사용절차 : 관리비 등의 집행에 큰 부분을 차지하는 것이 아파트 내 각종 공사·용역인데 이를 공정하게 선정·계약하기 위해 ‘주택관리업자 및 사업자선정지침(국토교통부 고시 제2018-614호, 2018.10.31. 일부개정)이 엄격히 적용된다.
입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하거나 사업자를 선정하는 경우에는 관리주체에 즉시 통지하여햐 하며, 관리주체는 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우에는 입찰공고내용, 선정결과내용(수의계약 포함), 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처, 계약기간, 수의계약의 경우 그 사유 등을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날 18시까지 공개하여야 하나 선정결과를 게시판에 일부 공개하지 않았으며 공동주택관리정보시스템에는 기간이 초과한 후 일괄 공개 및 일부 누락하여 과태료 처분대상(사업자 선정결과 공개)
장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용하여야 함에도 불구하고 주차장 증설공사, 주차차단기 설치공사, 균열보수 및 재도장 공사에 따른 장기수선충당금 사용 시 사업자를 선정하여 공사 시행 후 사용계획서를 제출하여 과태료 처분대상(장기수선충당금 사용절차)
⑤공동주택 관리 비리 신고센터 접수 사례 요약 : ‘신고센터’는 국토부가 2014년 9월 아파트 관리비 등 불법행위에 능동적으로 대처·차단하고자 개소한 전담 신고 창구로서 출범(2014. 9월) 이후 올해 상반기까지 3년 10개월 동안 총734건의 비리신고가 접수됐다. 주요 내용은 ▲공동주택관리 현장관계자들이 부당하게 사적 이익을 추구하는 사례 ▲공동주택관리 종사자들이 부당하게 갑질을 당하는 사례 ▲공동주택관리업자(위탁회사)의 문제점이다. 한편, 전문가들이 공동주택 관련 비리를 없애는 가장 빠른 방법은 입주민들의 관심과 참여라고 한 목소리로 말하면서 공동주택(아파트)문제에 대한 해결 또는 개선 방안으로 아파트 관리사무소장 채용의 공정성과 투명성을 위해 입주민의 과반수가 동의할 경우 시장·군수·구청장이 관리사무소장을 직접 선임해 배치할 수 있는 법안과 공동주택(아파트)관리 비리 문제로 장기간 갈등을 겪고 있는 민간아파트단지의 입주자 들이 요청하면 아파트 운영이 정상화될 때까지 최대 2년간 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 검증한 관리사무소장을 파견해 공동임대아파트 관리 노하우를 민간아파트에도 적용하는 민간아파트 공공위탁관리 사업을 소개했다.

■제5~7회 : 공동주택 정책 수범사례
①중앙선거관리위원회가 지원하는 온라인투표시스템 : 중앙선거관리위원회는 온라인투표를 통한 갈등해결방식을 제시하고 있다. 중앙선거관리위원회는 온라인투표는 정책결정 및 사회갈등 해소를 위한 다양한 의견수렴과 대표자 선출 등을 인터넷을 이용한 PC와 이동통신단말기(스마트폰, 일반휴대폰 등)를 이용하여 효율적이고 안전하게 실시할 수 있도록 지원하고 있다. 구체적으로는 PC웹을 통한 인터넷투표, 모바일웹을 통한 모바일투표, SMS를 통한 문자투표, 특정장소에서 PC를 통한 투표이다. 온라인투표시스템의 장점은 ▲어디서나 쉽고 편리하게 다양한 방식으로 투표할 수 있으며 빠르고 정확한 개표 결과 확인으로 시간적·공간적인 문제 해결 ▲PC, 스마트폰, 일반휴대폰 등 정보통신기기를 활용한 투표화 정보화 취약계층 등을 위한 현장투표소(PC, 수기) 투표 등 다양한 투표방법 지원 ▲투표율 제고와 선거관리경비 절감, 투표 결과에 대한 높은 수용성 등 안정적이고 효율적인 투·개표가 가능하다는 점이다.
대한민국 전체 온라인투표시스템 이용건수는 16건(2013년) → 2,140건(2018년), 선거인수는 15,131명(2013년) → 262만5,553명(2018년)으로 폭발적으로 증가했다. 김포시의 경우 김포시선거관리위원회의 2018년 상반기 온라인투표 지원현황은 16건이고 공동주택(아파트)이 14건을 차지했다. 공동주택이 대부분임에도 불구하고 김포시 공동주택 208개 단지(2018년 기준)에 비춰보면 상대적으로 적은 수치이다. 한편, 김포시선거관리위원회에 따르면 공동주택의 경우 온라인투표가 참여율이 매우 높고 자부담 비용은 1인당 1,000원 이내로 상당히 저렴하다.
②아파트 구성원들의 ‘작은 행복’을 실현하는 김포사우아이파크 아파트 : 김포시 사우동 김포사우아이파크는 2018년 4월부터 입주를 시작한 1,300세대의 대단위 공동주택단지로서 아파트 평형 역시 80㎡(24.2평)부터 136㎡(41.14평)까지 다양하게 구성되어 있다.
김하연 입주자대표회의 공동체활성화 이사는 “우리 아파트 인근에 위치한 초등학교 1학년 6개 학급 중 3개 학급을 우리 아파트가 소화할 정도로 대단위 아파트이면서 아파트 구성원들이 상당히 젊은 편이다. 당연히 아파트 구성원들은 아파트 커뮤니티 활성화와 주민 간 소통의 필요성에 적극적으로 공감한다”면서 “주민들은 입주한지 1년여 시간밖에 경과하지 않았지만(2018. 4월 입주 시작) ▲아파트 주민 간 벼룩시장 ▲고스트 할로윈 축제 ▲아파트 외곽 환경미화 및 꽃심기 ▲아파트 단지 내 물놀이 워터파크 운영 등 이미 다양한 행사를 진행했다”고 설명했다.
김봉섭 김포사우아이파크 관리사무소장 역시 “김포아이파크 입주민들의 니즈(Needs)에 부합하기 위해 입주자대표회의와 함께 ▲김포시 공동체 활성화분야에 응모하여 북적북적도서관사업(1,670만 원)수주 ▲시립사우아이파크 어린이집(80명 규모), 어르신 쉼터 시니어라운지(100평 규모)개원 등 입주민 만족을 위해 맞춤형 관리서비스를 제공하기 위해 노력하고 있다”고 화답했다.
③김포시 교통대책 마련을 위한 시민단체 자생적으로 발족 : 김포시 교통요충지(걸포동 200번지 일원)에 주거·상업·업무단지가 28만 2,231㎡(4,029세대)규모로 대단위 조성됨에 따라 김포걸포사거리 교통대책 시민단체연합(이하 시민연합)이 22개 시민단체가 참석한 가운데 발족했다. 향후 참여의사를 밝힌 시민단체는 총50여 단체이다. 시민연합 발대식에는 김포시의회 신명순 의장(더불어민주당)·김종혁 부의장(자유한국당)을 비롯한 김포시의원이 참석하여 “시민연합의 목소리를 경청하고 김포시정 및 의정활동에 반영될 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔고 발대식 참석자들은 “김포시 교통문제에 대해서 시민단체들이 모여서 고민하는 첫 사례”라는 점에 의미를 부여하면서 “시민단체들이 김포사회에서 공익적 역할을 담당하고 시민들에게 안전하고 편리한 교통을 제공하는 등 ‘김포시민의 삶의 질 개선’을 위해 좋은 결실을 맺을 수 있도록 노력하자”고 다짐했다.

■제8~9회 : 아파트 입주민 간 소통을 꿈꾸는 사람들(한강신도시총연합회, 아파트 관련 온라인 커뮤니티)
김포한강신도시총연합회(회장 김천기, 이하 총연합회)는 김포시 한강신도시지역 입주민들의 권익 보호와 공익정책 제안을 위해 노력하고 있는 김포시의 대표적인 시민단체이다. 총연합회에 따르면 총연합회는 약1만 5,000여 명의 회원이 가입되어 있으며 9월 17일 양촌읍에 사무실을 새롭게 개소하고 새로운 도약을 꾀하고 있다.
김천기 회장은 “총연합회는 약15년 동안 활동하면서 김포시와 김포시의회 등에 대한 건설적 비판과 정책대안 제시로 김포시의 변화와 성장에 많은 역할을 했다고 자부한다”면서 “그러나 한강신도시는 같은 시기에 개발되었던 수도권 2기 신도시 중 가장 낙후된 주거환경으로 전락하기 직전에 와 있다고 생각하고 주민들의 불만도 고조되고 있다. 신도시 주민들이 만족하고 자긍심을 가질 수 있도록 획기적인 신도시 재정비사업이 이뤄져야함 해결될 수 있다. 이를 위해서 민·관·정이 함께 하는 정례적인 협의체를 가동하여 변화의 시작을 다져나가겠다”고 힘주어 말했다.
김 회장은 끝으로 “김포시의 대표적인 온·오프라인 대표 커뮤니티 및 협회, 단체들과 지속적으로 협력관계를 늘려 나갈 계획”이라면서 “김포지역사회 구성원들이 함께 소통하는 지역공동체 활성화를 위해 총연합회와 소통할 뜻 있는 전문가, 사회단체들의 참여와 동참을 바란다”고 밝혔다.

■제10회 : 김포시 공동주택의 발전을 위해 뛰는 활동가
전국아파트입주자대표회의 김포시지회 회장 겸 사단법인 한국공동주택발전연구소 소장을 역임하면서 김포시 공동주택관리의 전문화와 효율화에 이바지하고 있는 안인오 회장은 “대한민국은 그동안 ‘아파트 부족=아파트 건설’이라는 논리로 공급에만 치중해 왔다. 또한 재건축과 재개발을 통해서 경제적 이익을 기대할 수도 있었다. 그러나 이제는 경제적 이익에 대하여 기대할 수 있는 시대가 아니다”면서 “대한민국 공동주택(아파트)은 이제 건설해서 입주하는 것이 아니라 공동주택을 어떻게 관리하느냐에 따라서 아파트 입주민의 삶의 질이 높아지느냐 낮아지느냐 심지어 공동주택이 슬럼화 되느냐의 기로에 서 있다”고 단언했다.
안인오 회장은 “아파트의 가치는 건설회사의 브랜드가 아니라 해당 아파트의 장기수선계획이 어떻게 세워져 있고 장기수선충담금이 얼마나 적립되어 있고 현재까지 얼마나 정밀하게 장기수선충당금이 관리되어 왔느냐로 규정되어야 한다”고 설명했다.
안 회장은 끝으로 “공동주택(아파트)은 작은 정부이고 작은 지자체이다. 관리주체(위탁관리회사)가 김포시청이라면 입주자대표회의는 김포시의회이다. 공동주택(아파트)의 경우 대다수 입주민들이 무관심하다보니 감시기능이 작동하지 않는 것이다”고 지적하면서 “전문가들의 자문, 주변 단지들과의 정보 교류에도 적극 나서야 한다”고 말했다.

*이 기사는 지역신문발전기금을 지원받았습니다.