A. 일반적으로 본래의 매매금액보다 낮추어 기재한 계약서를 다운계약서로 통칭하고 있습니다. 매도인이 왜 다운계약서(일명 이면 계약서)를 요구하는 지를 살펴보면 그 요청에 응할지 여부를 판단 할 수가 있습니다. 즉 현재 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하는 방식은 크게 두 가지로 구분하는데 실지거래가액으로 하는 방법과 공시지가나 개별주택가격에 의한 국세청기준시가에 의하여 계산하는 방법으로 나눕니다. 국세청 기준시가에 의하는 경우는 거래가액의 많고 적음이 세금에 영향이 없음으로 속칭 다운계약서를 요청할 일이 없으며 따라서 실지거래가액으로 신고하는 경우에 해당됩니다. 아시다시피 양도소득세는 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제한 양도차익에서 양도소득특별공제와 양도소득공제후의 과세표준에 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다. 따라서 양도가액이 줄어들면 결과적으로 산출세액이 줄어들게 되기 때문에 다운계약서를 요청하게 되는 것입니다.
매입자 측에서도 보면 취득 물건에 대하여 취득세 등을 신고할 때 검인계약서를 제출하게 되는데 이 때 다운계약 금액이 과세시가표준액 보다 높으면 신고 금액에 이의를 하지 않기 때문에 실지거래금액보다는 적은 금액에 대하여 취득세 등을 부담할 수 있고 그렇기 때문에 다운합의를 하는 경우도 있을 수 있습니다.
하지만 양수자가 나중에 당해 물건을 양도하고자 할 때는 다운계약서상의 거래금액이 본인의 취득가액이 되므로 자기의 양도소득이 실제보다 더 커지게 되어 다운시켜준 만큼 세금을 더 부담하여야 하며, 실제 계약서를 제출하여 그 사실이 인정되면 다운 계약금액에 불구 실제 취득가액으로 계산 할 수는 있으나 이 경우 취득세등의 추징문제와 더불어 당초 다운계약을 요구한 자의 양도소득세가 다운되기전 세액에 가산세를 포함하여 추징되게 되므로 다운합의를 인간적으로 보면 배신하게 되는 결과를 가져오게 됩니다. 또한 현재 검인계약서 금액과 실지거래금액의 차이에 대한 명백한 형사 처벌 규정은 없는 것으로 알고 있지만 주택거래신고제 등의 시행으로 과태료 처분과 몇 배의 취득세 부과등의 처분을 받을 수 있고 조세를 포탈할 목적으로 인정되면 조세범처벌법에 의해 처벌 대상이 될 수도 있습니다.
따라서 특히 김포등 투기지역에서의 다운계약서 작성은 위와같은 위험을 내포하고 있음으로 실지거래금액으로 신고하고 취득세등도 부담하는 것이 재테크 측면에서도 유리하다고 판단됩니다.
<세무사 권명철>