질문) 甲은 乙로부터 乙소유의 4층건물 중 3층을 보증금 3,000만원, 월 차임 30만원, 기간 2004. 5. 15.부터 2년으로 정하여 임차하였습니다. 그러던 중 2004. 8. 25. 甲이 외출한 사이에 甲이 임차한 3층에 화재가 발생하여 일부가 소실되고 화재 연기로 인해 내부가 심하게 그을리게 되었습니다. 화재신고를 받고 출동한 소방서에 의해 작성한 화재증명원에는 그 원인이 담뱃불 추정으로 나왔으나 경찰 조사 결과에 의해서도 뚜렷한 원인이 밝혀지지 않았습니다. 乙은 위 경찰조사가 끝난 후 임의로 위 3층의 열쇠를 교체하고 자신이 잘 아는 공사업자에게 위 화재로 인한 견적서를 산출하여 甲에게 터무니없이 많은 금액을 손해배상으로 요구하고 있습니다. 甲이 이를 거절하자 乙은 甲을 상대로 손해배상청구를 하였습니다. 이 경우 甲과 乙사이에는 서로 어떠한 법률문제가 발생하는지요

답변)
1. 손해배상청구의 유형
민법상 손해배상청구에는 크게 채무불이행을 원인으로 하는 경우와 불법행위를 원인으로 하는 경우로 나누어 볼 수 있습니다. 전자는 계약을 체결한 당사자간 어느 일방이 그 채무를 불이행한 경우에 적용되는 것이고 후자는 계약의 체결여부와 무관하게 가해자의 불법행위가 있을 경우에 적용되는 것입니다. 양자의 큰 차이점은 아래와 같이 고의 또는 과실에 대한 입증책임에 있다 할 것입니다.

2. 불법행위를 원인으로 손해배상청구를 한 경우
우선 乙의 청구권원이 민법 또는 실화책임에관한법률(이하 ‘실화법’이라 약칭)상의 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구를 하는 경우라면 甲에게 화재원인에 대해 고의 또는 과실이 있음을 피해자인 乙이 입증하여야 할 것입니다. 그러나 일반적으로 화재원인에 대해서는 위 사안과 같이 ‘담뱃불 추정’ 또는 ‘전기합선 또는 누전추정’ 등으로 나오기 때문에 명백한 화재원인을 찾기가 쉽지 않고 결국 乙이 이를 사실상 입증한다는 것은 어렵습니다. 더욱이 실화로 인한 손해배상책임에 있어서는 민법의 특별법으로써 실화법이 적용되는데 위 법은 실화자에게 화재발생에 대해 과실이 아닌 중과실을 요구하여 이를 입증하여야 하는 乙로서는 더욱 불리해진다 할 것입니다. 결국 불법행위로 청구하는 경우 甲은 유리하고 乙은 불리해진다 할 것입니다.

3. 채무불이행을 원인으로 손해배상청구를 하는 경우
만약 乙이 甲과 맺은 임대차계약에 기하여 甲이 임차인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 임차건물을 보존하여야 할 의무가 있는데 이를 위반하여 화재를 일으켰음을 이유로 손해배상청구를 하는 경우라면 위 제2항과 달리 입증책임이 전환되어 甲에게 매우 불리해집니다. 즉, 위의 경우에는 오히려 甲이 자신이 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 임차건물을 보존하였음을 입증하여야 합니다. 그러나 사실상 이를 입증하는 것은 소송상 매우 힘들다 할 것입니다. 결국 이 경우에는 乙이 전적으로 유리해지고 甲은 불리해진다 할 것입니다. 결국 갑은 원상복구를 하는 데 소요되는 공사비 상당을 손해배상으로 지불하여야 할 것입니다.

4. 손해배상액수
중요한 것은 손해배상의 액수라 할 것인데, 이는 채권자 즉 피해자인 乙이 입증하여야 할 것인데 위와 같이 실화로 건물의 일부가 소실된 경우 그 액수를 정하기가 매우 힘들다 할 것입니다. 따라서 乙은 검증 및 감정신청을 하여 전문 감정인으로 하여금 위 액수를 산정하게 하여야 할 것입니다. 다만 乙은 감정을 하기 전에 감정비용을 예납하여야 하는데 적지 않은 비용이 들기 때문에 조정절차 등을 통해 서로 간에 합의를 보는 것이 좋습니다.

5. 甲의 乙에 대한 보증금반환채권에 기한 상계항변 또는 반소청구
甲은 위 소송에서 甲이 책임져야 할 원상복구에 대한 공사비에 대해 乙에게 3,000만원의 보증금반환채권이 있음을 이유로 상계항변을 하거나 위 소송에 결부하여 반소로 보증금반환청구소송을 하면 될 것입니다.
985-5533 / <법무법인 로시스> 변호사 염규상
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