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<송 재덕 교수의 생활법률> 상가 임대차보호법 확정일자란 무엇이고 확정일자를 어떻게 받는지 알고 싶습니다.

[문] 저는 상가 건물을 임차한 임차인인데 보증금에 대해서 우선변제권을 행사하기 위해서는 확정일자를 받아야 한다고 하는데, 확정일자가 무엇이고, 어디서 어떻게 받는지 알고 싶습니다.

[답] 상가임대차보호법은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는데, 이러한 권리를 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권은 상가임차인이 첫째 대항요건(인도와 사업자등록신청)을 갖추고, 둘째 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 여기서 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 즉 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일, 관할 세무서장이 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 확정일자가 부여됩니다. 확정일자를 신청하는 경우 확정일자신청서, 임대차계약서 원본, 주민등록증 등 본인의 신분을 확인할 수 있는 서류를 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다. 만약 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우에는 확정일자 신청서 및 임차 목적물에 해당하는 그 부분의 도면을 제출하여야 합니다. 한편 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙에 따라 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우에는 확정일자 신청서에 갈음(대신)하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 함께 제출할 수 있습니다. 따라서 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 후 상가건물임대차계약서에 확정일자까지 갖추었다면 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 우선변제권이 생깁니다.

송 재 덕

김천대학교 겸임교수

송재덕  gimpo1234@naver.com

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