주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권
Q> 甲은 2003. 7. 5. 乙로부터, 乙소유의 김포시 소재 주택을 보증금 5,000만원, 월 차임 30만원, 임차기간 2003. 7. 5.부터 2년간으로 정하여 임차하고 계약당일 甲의 처 A, 아들 B와 함께 위 주택에 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 계약당시 甲이 위 주택의 등기부등본을 떼어 본 결과 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 상태였습니다. 그 후 위 주택의 소유자인 乙은 갑자기 급히 돈이 필요하여 K은행으로부터 1억원을 빌린 후 위 주택에 근저당권을 설정해 주었습니다. 그런데 乙이 변제기에 이를 갚지 못하자 K은행이 경매신청을 하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 위 임대차계약의 기간이 만료되지 아니한 상태에서 甲이 위 경매절차에서 임차인으로서의 자신의 권리를 보호받기 위하여 행사할 수 있는 법적 구제수단에는 어떠한 것이 있나요?
A> 甲은 위 경매절차에서 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하여 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 위 주택을 경락받은 매수인에게 대항할 수도 있고, 선택적으로 위 법상의 우선변제권을 행사하여 매각대금에서 위 임차보증금을 K은행이나 乙의 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수도 있습니다.
1. 주택임대차보호법상의 대항력
주택임대차보호법(이하 “법”이라 한다)상의 대항력이란 주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(일반적으로 전입신고)을 마치면 임차권등기를 하지 않더라도 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는(법 제3조 제1항) 힘을 의미합니다. 여기서 ‘대항할 수 있다’고 함은 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 계속 사용?수익하며 인도를 거절할 수 있다는 의미입니다. 또한 위 법 제3조 제2항에서 임차주택의 양수인, 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 여기의 양수인에는 매매, 증여, 상속 및 경매 등으로 주택의 소유권을 양수한 자뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함된다 할 것입니다. 다만 임차주택의 양도담보권자는 이에 해당하지 않습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).
따라서 사안의 경우 甲은 주택의 인도 및 주민등록을 마친 대항력 있는 임차인임을 입증하여 위 경매절차에서 이를 경락받아 임대인의 지위를 승계한 매수인에게 대항력을 행사하여 위 매수인으로부터 임차보증금 전액인 금 5,000만원을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않고 이를 계속 사용, 수익할 수 있습니다.
2. 주택임대차보호법상의 우선변제권
법 제3조의2 제2항에서, 주택임차인이 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건 이외에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다라고 규정하여 주택임차인에게 우선변제권을 부여하고 있습니다. 다만 위 법에 의하여 우선변제권이 인정되는 임대차보증금반환채권도 민사집행법 제88조 제1항에 의한 배당요구가 필요한 배당요구채권으로 임차인이 위 보증금을 반환받기 위해서는 민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제2항에 의해 경매절차에서 배당요구의 종기까지 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 배당요구를 하여야만 매각대금에서 위 임차보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결). 만일 우선변제청구권이 있는 주택임대차인이라 할지라도 위 시기까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없고, 그 뒤 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).
따라서 사안의 경우 甲은 대항요건 이외에 확정일자까지 부여받은 우선변제권 있는 주택임차인임을 이유로 위 경매절차에서 배당요구의 종기까지 서면으로 배당요구를 함으로써 그 매각대금에서 K은행이나 다른 일반채권자보다 임차보증금의 우선변제를 받을 수 있다 할 것입니다.
3. 대항력과 우선변제권을 동시에 갖춘 임차인의 권리행사
甲은 위 법상의 대항력과 우선변제청구권을 동시에 갖고 있는 주택임차인으로서 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결).
그런데 위 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 중 일부만 배당받은 경우에는 임차인은 나머지 잔액에 대하여 경락받은 매수인에게 이를 반환받을 때까지 대항할 수 있습니다. 다만 임차인의 위 배당요구는 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고 법원이 민사집행법 제89조에 의해 위 배당요구 사실을 임대인에게 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 위 임대차계약은 종료되었다고 볼 것이고 이 경우 위 매수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하게 되는 것입니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결). 만일 임차인이 위와 같이 보증금 전액의 배당요구를 하였지만 일부만 배당받았음에도 임차주택 전부를 점유하여 사용, 수익하고 있는 경우 위와 같이 배당요구로 임대차가 종료되었다고 볼 것이므로 임차인은 대항력을 행사할 수 있는 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서는 이를 점유할 권원이 없으므로 그 임료 상당액은 부당이득으로써 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
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