실물경제와 부동산가격의 엇박자는 더이상 유지할 수 없는 상태

‘끝나지 않는 잔치는 없다’... 이제는 잔치 정리를 준비해야 할 때

최근 몇 년간 부동산가격의 눈부신 상승은 우리 사회에 부동산 불패 신화를 다시 한번 일깨워주었다. 그러나 앞으로도 부동산가격 상승이 계속될 것인지, 이처럼 급등한 가격을 유지할 수 있을 것인지에 대해서는 매우 회의적이다. 여기에는 몇 가지 근거가 있다. 늘어만 가는 주택보급률과 가계부채비율, 줄어만 가는 인구수, 그리고 이제는 올려야만 하는 금리 등이 대표적이다.

먼저 주택보급률을 살펴보면 지난 2008년 주택보급률은 전국이 109.9%, 서울이 93.8%, 수도권이 98.3%이다. 그러나 2019년에는 전국이 104.8, 서울이 96.0, 수도권이 99.2이다. 전국적으로는 5.1%가 떨어졌지만, 서울은 2.2%, 수도권은 0.9% 올랐다. 이것만 가지고는 주택보금율의 상승이 부동산가격하락으로 연결되는 근거를 이해하기 어려울 수도 있다.

주택보급률 상승이 부동산가격 하락의 요인이 된다는 근거를 알려면 주택보급률의 숨어있는 의미를 알아야 한다. 주택보급률을 볼 때 가장 중요한 것은 수도권의 아파트 공급량과의 연관성이다. 수도권에는 우리나라 전체 인구의 절반이 살고 있고, 수도권의 주택 형태 중 절반에 가까운 비율이 아파트이기 때문이다. 그리고 우리나라의 유별난 아파트 사랑은 모든 기준을 아파트에 맞추고 있기 때문이기도 하다.

통계청 자료를 통해 좀 더 자세하게 살펴보면, 2019년 기준 우리나라 주택은 총 18,126,954호이고, 이중 아파트가 11,287,048호로 62.26%이다. 단독주택은 3,917,683호로 21.61%, 다세대주택이 2,194,943호로 12.11% 순이다. 전체 주택 형태 중에 아파트의 비중이 절대적이다. 전체 아파트 중 서울은 1,720,691호, 경기도가 3,021,258호, 인천이 648,403호이다. 즉, 서울을 포함한 수도권이 5,390,352호로 전체의 아파트의 47.75%이다.

그런데 지난 2월 4일 발표한 정부의 부동산 대책 자료를 보면, 현 정부에서 205만호의 신규 공급물량이 확보되었다. 이중 수도권 공급물량이 127만호이다. 주거복지로드맵, 3기 신도시, 5·6 대책, 8·4 대책 등으로 이어지는 일련의 공급대책으로 올해부터 순차적으로 공급될 예정이다. 수도권 아파트를 기준으로 하면 23.56%이다. 이중 단독주택이나 공공택지 등을 제외한다고 해도 공급되는 아파트 물량이 기존 아파트 물량의 20% 정도인데, 이 정도의 공급량을 시장에서 가격하락 없이 소화할 수 있다고 보이지는 않는다. 결국 단기적으로 급등한 아파트 가격은 ‘물량 앞에 장사 없다’라는 경제의 논리에 따라 하락할 수밖에 없다.

이러한 사업들이 2030년 이후까지 이어진다는 이유로 앞으로 10년간 공급이 충분하지 않기에 아파트 가격은 하락하지 않는다는 의견도 있다. 그러나 국토교통부 자료에 의하면 지난 2016년부터 2020년까지 수도권에서 아파트로 인·허가 물량이 103.4만호이다. 이중 착공한 물량이 101.7만호인데, 분양을 실시한 물량은 51.5만호이다.

인·허가 이후 아파트 완공이 3년이내라는 것을 감안하면, 현시점에서 수도권에서 가지고 있는 분양여유분만 하여도 최대 51.9만호(인·허가–분양)에서 최소 50.2만호(착공-분양) 수준이다. 그동안 국토부는 이 자료를 가지고 공급물량이 충분하다고 주장하며, 부동산정책에서 일부 실기한 측면이 있지만, 이제는 여기에 새로운 물량을 더해서 공급 계획을 밝혔기에 공급 시기의 불일치 문제도 일정 부분 해소될 것으로 본다.

늘어만 가는 가계부채도 큰 문제이다. 지난해 우리나라 가구부채 평균액은 8,256만원이고, 가구자산 평균액은 4억 4,543만이다. 가구부채 중 금융부채가 약 6,050만원이며, 임대보증금 약 2,207만원, 가구자산 중 실물자산이 약 3억 4천, 금융자산이 약 1억 1천이다. 이렇게 보면 큰 문제가 없어 보이지만 GDP대비 가계부채비율을 보면 가계부채의 문제가 현실로 다가온다.

우리나라의 가계부채는 1726조원으로 우리나라 GDP의 100%에 육박한다. 지난해 우리나라 2Q 기준, 우리나라의 GDP대비 가계부채는 98.6%로 세계평균 63.7%, 선진국 평균 75.3%, 신흥국의 45.2%보다 월등히 높다. BIS(국제결제은행) 자료를 바탕으로 국가회계재정통계센터에서 발표한 자료를 보면 우리나라는 2008년 71.0%에서 무려 27.6%가 늘어났다. 같은 기간 전세계는 3.7%, 신흥국은 25.5% 증가했고, 선진국은 오히려 0.9% 감소하였다.

이는 부채로 부동산 수요를 이끌어왔다는 것을 의미한다. 건실한 자금으로 충분히 감당할 수 있는 자금보다는 과도한 외부자금 차입으로 현재의 부동산가격 상승을 이끌었기에 실물경제와 부동산가격의 엇박자가 발생했다는 것을 뜻한다. 그리고 가구자산 중 76.33%가 실물자산이라는 것은 우리 가계의 자금 경직성을 의미한다. 그만큼 경기변동에 유연한 대처가 불가능하다는 것이다.

이는 폭탄 돌리기에 가까운 현재의 부동산가격 급등 현상은 빚에 의한 부채의 경제라는 이야기이고, 부동산가격 하락이 시작된다면 고정자산 위주의 가계 경제는 유연한 대응이 불가능하다는 의미이다. 가계는 이 상황을 해결하기 위해서는 부동산 처분이라는 답 말고는 없기에 부동산 투매에 의한 부동산폭락이 발생할 가능성이 높다. 이자율을 감당하지 못하는 과도한 가계부채로 인한 부동산 매물 등장의 시기가 눈앞에 다가와 있기 때문이다.

GDP대비 가계부채비율 (BIS 자료를 바탕으로 국가회계재정센터에서 작성)

GDP대비 주택시가총액 비율을 포함한 다양한 지표도 부동산가격이 하락할 것을 보여 준다. GDP대비 주택시가총액 비율은 1997년 이전에는 179%에서 2019년 263%까지 폭등했다. 이는 IMF전 우리 경제에 거품이 많다고 이야기한 1997년에 비하여 100% 이상 거품이 증가했다는 것을 의미한다.

다른 지표들도 마찬가지다. 특히 주택구매능력을 나타내는 PIR (가구소득 대비 주택가격비율 : price to income ratio)은 2008년 12월과 2020년 12월을 비교해보면, 전국은 5.2에서 6.0으로 0.8 상승했으나, 서울은 11.9에서 16.8로 4.9 상승했다.

GDP 대비 주택시가총액 규모 (KB 리브온 자료 기준)

줄어드는 인구수도 큰 문제이다. 통계청 자료에 의하면 우리나라의 총인구는 2030년 51,926,953명을 기점으로 줄어든다고 예측한다. 이는 2019년 인구센서스를 기준으로 추정한 자료이지만, 현재의 출산율을 고려하면 인구감소 시기는 좀 더 빨라질 것으로 예상된다.

인구가 줄어든다는 것은 부동산 구매의 신규수요가 줄어든다는 것을 의미한다. 과거 IMF 이후나 리만사태 이후처럼 인구증가시기 부동산시장분석 매커니즘으로 부동산시장 불패론을 이야기할 수 없다는 것이다.

더 큰 문제는 생산가능인구(15세~64세)의 감소이다. 올해부터는 감소세로 돌아설 것으로 예상되는 생산가능인구는 부동산을 구매할 수 있는 구매력을 가진 인구의 감소를 의미하기에 부동산가격에서는 인구수보다도 더 중요한 의미를 가진다.

일부에서는 일인가구의 증가를 이야기하며 구매인구는 줄어들지 않는다고 말하지만, 일인가구 증가만큼이나 캥거루 가구도 증가하는 추세이다. 그리고, 청약을 위해 인위적으로 일인가구를 만드는 경우도 많다. 특히 지난해 무주택 가점확보를 위한 세대 분리의 경우가 62만세대가 넘는다. 따라서 수요시장 전체를 바꾸는 요인은 되지 않는다.

마지막으로 가장 중요한 요인이 금리이다. 현재 한국은행의 기준금리는 지난 20년 5월이후 0.50%를 계속 유지하고 있다. 미국의 경우 2020년 3월 두 번의 조정으로 0.25%로 바뀐 이후 초저금리 현상이 유지되고 있다.

한국과 미국의 중앙은행 기준금리

전세계의 기축화폐인 미국 달러화의 유동성은 코로나 이전부터 지속적으로 증가하고 있다. 미국의 경기부양을 위한 양적완화정책으로 전세계는 이전과는 비교할 수 없는 풍부한 유동성을 보유하게 되었다. 그러나 이제는 양적완화를 거두어야 할 때가 다가왔다.

다양한 이유가 있지만 인플레이션을 문제가 눈앞으로 다가왔기 때문이다. 그동안 선진국에 저가의 공산품을 공급해주며 전세계 디플레이션을 유발하고 있던 중국이 임금 및 지가 상승으로 더이상 ‘세계의 공장’으로 역할을 할 수 없기 때문이다. 더구나 늘어난 중국의 부는 전세계적으로 ‘중국발 농산물 인플레이션’ 문제를 일으키고 있다. 농산물 가격 폭등에 의한 전세계적 인플레이션 발생 문제는 경제학자들에게 더이상 비밀이 아니다.

중국도 지속적인 금리인하로 2020년 5월 이후 3.85%를 유지하고 있다. 그러나 이제는 수출 주도형 경제의 한계로 인하여 쌍순환 경제로 전환하고 있다. 수출 악화로 인하여 외순환이 막힌 상황에서 국내시장을 의미하는 내순환 활성화로 인한 인플레이션 문제로 이제는 금리를 인상할 수밖에 없는 상황이다.

세계 경제와 동조를 위하여 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없는 상황이다. 비록 내년 대선과 지방선거라는 정치적인 이슈가 시기와 규모를 조정할 수 있지만 금리인상은 불가피하다.

이상에서 살펴본 여러 가지 이유로 이제 부동산가격은 더이상 지금의 가격을 유지할 수 없는 상황이다. 부동산시장 침체의 전조현상이라는 거래량은 이미 하락세로 반전했다. 한국부동산원의 자료에 의하면, 서울지역의 아파트 거래량은 지난해 12월 거래량이 14,060건으로 고점을 찍은 이후 1월 14,004건으로 하락세로 반전한 후 2월 8,804건으로 급락했다.

김포의 경우는 지난해 10월 3,006건으로 고점을 찍은 후 11월 2,634건, 12월 1,331건으로 하락하다 올 1월 2,611건으로 반짝 반등한 후 2월에는 458건으로 급락했다. 김포 아파트 가격의 상승세의 도화선이 되었던 걸포동 한강메트로자이의 경우 이미 하락세로 반전한 모습이 뚜렷하다.

국토교통부에서 발표하는 실거래가를 기준으로 작성하는 호갱노노를 기준으로 살펴보면 한강메트로자이2단지 113C타입의 경우 지난 10월 21일 이후 거래 실적이 없다. 본격적인 침체기로 들어서는 전조가 아닌지 의심이 된다.

걸포동 한강메트로자이2단지 매매 현황

호갱노노 싸이트 캡쳐화면 (2021.04.11. 오전)

끝나지 않는 잔치는 없다. 최근 몇 년간 우리나라를 뒤흔들었던 부동산잔치도 이제 끝을 향하고 있다. 잔치는 화려하지만, 뒷정리는 힘들다. 그러나 뒷정리를 하지 않고 일상으로 돌아갈 수는 없다. 뒷정리가 어떤 식으로 될지는 얼마만큼 준비가 잘 되었냐에 달려있다. 부동산잔치는 서민이 평생 모아둔 전 재산이 달린 일이기에 정리가 더욱 힘들 것이다. 그러나 일상으로 돌아가기 위해서는 이제 잔치를 끝내는 출구전략을 마련해야 한다.

모든 사람이 출구전략을 잘 마련할 수는 없다. 그러나 부동산 광풍의 끝자락에서 모두 출구전략을 잘 마련해서 최소한의 피해로 이 이 소나기를 피할 수 있기를 바란다.