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<송 재덕 교수의 생활법률> 임대인이 건물철거를 할 경우에는 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 있는 지요?

[문] 저는 2018. 9.경 김포시 풍무동 소재 甲소유 상가건물 1층을 보증금 7,000만원에 임차하여 정육점을 운영하고 있습니다. 그런데 甲은 저에게 건물이 낡아 이를 헐고 새로 짓겠다며 임대차계약기간이 만료되면 점포를 비워 달라고 하는데 저는 상가임차인의 계약갱신요구권에  따라 보호받지 못하고 점포를 비워줘야 하는지요?

[답] 귀하는 정육점을 운영하기 위해 상당한 시설비를 투자하거나 권리금을 지급하고 임차하였을 터인데 안타까운 일입니다. 상가임차인의 계약갱신요구권은 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에서 보장해 주는 제도입니다.

상가건물 임대차보호법은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 “①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.  다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2.임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8.그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임대인이 귀하에게 건물이 낡아서 재건축을 위한 필요성 때문에 귀하의 갱신요구권을 거절하는 것은 임대인의 정당한 사유로서 귀하는 임대차계약기간 만료 시 임차건물을 비워주어야 합니다.
 

  송 재 덕
  김천대학교 겸임교수

송재덕  gimpo1234@naver.com

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