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[기고] 수도권 부동산 값 폭등의 원인과 대응책
정재철
서울시립대학교
명예교수

 부동산 값의 폭등이 나라를 들끓게 하고 있다. 문재인 정부는 부동산값 안정을 위한 대책을 23회나 내놓았는데 약발이 전혀 먹히지 않고 있어 문제가 되고 있다. 역대정부가 하나 같이 냉탕 온탕의 부동산정책을 펴오는 바람에애꿎은 국민들만 골탕을 먹고 있다. 2008년 세계금융위기 이후 비교적 안정된 부동산값이 서울을 비롯한 수도권에서 폭등을 한 원인은 무엇일까? 부동산 문제는 첫째 수급의 문제이고 둘째는 심리적인 요인이다.

우선 수요측면에 대해 살펴보기로 하자. 첫째 지금 수도권에 살고 있는 70~80대의 자녀들 2세 3세가 집을 필요로 하는 수요자들로 등장함과 아울러 고령자들의 수명은 100세 시대를 맞이함으로써 주택수요가 급증하고 있다는 점이다.

둘째 수도권에 인구 증가를 유발하는 정책을 계속 쏟아내 주택수요를 증대시키고 있다는 것이다. 판교에 테크노밸리를 만든 것과 마곡지역에 연구단지를 조성한 것, 기흥에 반도체 공장증설, 아산 평택에 공단설립, 송파에 123층 롯데월드타워 건설 등은 인구 유입증가는 물론 주택수요를 크게 증대시켰다.

셋째 초저금리가 주택수요를 폭증시켰다. 경기가 극도로 위축된 상태에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 주택투자로 몰렸다는 것이다.

넷째 정부의 주택 공급대책이 안보이므로 이를 간파한 투기자들이나 갭투자자들이 시장에 뛰어들었다는 점이다.

다섯째 금융기관들이 경기부진으로 산업자금 수요가 줄어들자 앞다투어 주택자금 융자에 열을 올린 것도 부동산 투기에 한몫을 했다.

여섯째, 서울에 일류학교와 일류학원이 자리하고 있어 이들 또한 주택수요를 양산하는 요인이다.

일곱째 그동안 안정되었던 부동산시장이 집값이 오르기 시작하자 임대로 살아오던 무주택자들이 불안심리에 빠지게 되었고 마침 초저금리의 시대가 도래하자 기존의 임대주택선호에서 자가주택 취득으로 방향전환을 한 점도 커다란 요인이다.

다음으로 공급문제에 대해 살펴보자. 첫째, 문재인정부 들어 재건축 재개발을 통한 주택공급에 소극적인 정책을 편 것이 주택공급을 제약한 요인이 되었다. 이들에게 인센티브를 주어 공급을 늘릴 생각을 하지 않고 오히려 규제적인 조치를 취함으로써 재건축 및 재개발을 막은 것이 공급을 저해했다.

둘째 정부의 부동산 과세정책에 문제가 있다. 정부는 부동산 가격급등에 따라 주택 소유자들에게 세금폭탄이라 할 정도의 중과세(재산세와 종부세, 양도소득세 )하면 주택을 팔 것으로 보고 있는데 1가구 1주택자들은 팔더라도 다른 주택을 구입해야 하므로 주택수급에는 해당사항이 없다. 문제는 다주택자들이나 갭투자자들인데 이들 중에는 세금을 중과하면 임차인에게 전가로 대응하는 부류가 있을 수 있는데 이 경우에는 공급에 영향이 없다. 반면에 세금폭탄으로 앞으로의 과세부담이 걱정되기도 하고 또한 집값이 많이 올랐으므로 팔고 싶으나 세금의 중과로 남는 게 별로 없다고 생각하는 부류는 앞으로 법이 어떻게 바뀔지 모르니 차라리 버티려 할 것이므로 공급에 영향을 주지 못한다. 만일 이들 다주택자들로 하여금 집을 내놓게 하려면 양도소득세를 완화해주어 퇴로를 열어준다면 공급이 늘 수도 있다.

셋째 정부가 127만호 공급계획을 발표했는데 이 계획은 착수하기도 전에 지자체로부터의 저항에 부닥쳤고 재건축단지도 정부시책에 따르면 메리트가 없다고 반대의사를 나타내고 있는데다가 설사 바로 시행에 들어간다 해도 4~5년이 걸릴 것이므로 당장에 주택공급에 영향을 주지 못할 것이다.

이상 수도권의 주택수요와 공급 측면의 문제점을 살펴보았는데 공급면에서는 별로 증가요인이 없는데 반해 수요측면에는 증가요인이 너무 많다. 그러니 부동산값이 오를 수밖에 없다. 정부가 이러한 상황분석을 해서 진작에 제대로 대응책을 마련했어야 하는데 안일하게 미봉책 만을 내놓음은 물론 오히려 지속적인 금리인하로 부추긴 측면도 있다. 한번도 경험하지 못한 초저금리에 주택마련에 목말라하던 수요자들과 투기자들이 마구 주택시장에 뛰어들면서 발생한 주택가격 폭등에 대해 무차별적인 세금폭탄을 안기는 것은 비록 장래의 투기자들의 시장진입을 어느 정도 진정시키는 효과는 기대할 수 있을 것이다.

하지만 그보다도 중요한 것은 아무 죄 없는 선량한 기존주택 소유자들에게 감내하기 어려운 부담을 안김으로써 살림을 피폐하게 만들 뿐 아니라 조세저항마저 불러일으킨다. 가장 근본적인 문제로 수도권에 과밀과 인구유입을 유발하는 개발정책을 더 이상 지속하지 않는 것이 필수다. 또한 경기부양과 경제안정이라는 차원에서 저금리정책이 선호되지만 경제에 독소일 수도 있다. 자금이 효율적으로 쓰이기보다는 투기적으로 이용될 소지가 많다.

최근 부동산 투기의 큰 요인도 지나친 저금리에 기인한다. 따라서 부동산가격 안정화정책으로 양적규제정책에만 의존할 것이 아니라 주택대출금리를 조정하여 투기에 이용되지 않도록 해야 할 것이다. 또한 수도권의 집값폭등을 중과세로 해결할 것이 아니라 수급 양면에서 보다 근본적인 대책을 강구하는 게 필수적이다. 만일 부동산버블이 깨져 경착륙을 하게 된다면 우리 경제는 치명상을 입게 될 것임도 명심해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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