지역주택조합은 ▲일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 제도를 말한다. 도시정비법을 적용받는 일반 정비사업과 달리 주택법을 준용해 ▲인허가 절차가 비교적 간단하고 ▲청약통장이 필요 없는데다 ▲분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 ▲일반분양보다 가격이 20% 가량 저렴 서민들이 주로 내집 마련을 위해 조합원에 가입한다.

<김포시 지역주택사업 진행 현황 - 2020년 6월 현재>

조합원 가입자격은 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자로 조합설립인가 신청일 1년 전일 기준 만 20세 이상, 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1채 소유자면 지역주택조합에 가입할 수 있다. 지역주택조합 사업 진행절차는 ▲추진위원회 설립 ▲토지사용승낙서 징구 ▲조합원모집 ▲조합설립 ▲사업승인 ▲착공순으로 진행되며, 조합이 설립되려면 토지사용권한 80%를 확보하고 조합원 50%가 동의하면 가능하다. 사업이 승인되면 시공사 선정과 중도금 대출을 통해 공사비를 확보한는 것이 일반적인 절차다.

10개 추진한 지역주택조합 2개 성공?

실제는 100개추진에 1개 성공도 어려워

그 이유 첫째 조합원 모집에 어려움이다. 지역주택조합 설립인가를 받기위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50%에 해당하는 토지사용권원을 확보해 관할시장에게 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야한다고 법적으로 정해져 있다. 조합원을 확보하는 것이 지역주택조합의 출발점이기에 조합원 모집을 담당하는 대행사는 주택건설사업계획 승인도 받지 않은 상태에서 분양 모델하우스를 세워놓고 조합원을 모집하는 과정에서 허위․과장광고를 한다거나, 희망 동호수를 지정받는 등의 불법 행위가 나타나고 있다. 조합이 사업 대상 토지 95% 이상을 확보해야 주택건설사업계획 승인을 받을수 있고, 이때 ▲건축물 배치 ▲가구수 ▲층수 등 세부 계획이 확정된다. 사업 추진 단계인 조합원 모집부터 불신이 시작되는 것이다.

두 번째가 사업대상 토지를 확보하는 문제다. 주택법 제 11조 주택조합의 설립에 대한 법령을 살펴보면 주택설립인가를 받으려는 자는 해당건설대지의 80%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 15%이상의 소유권을 확보해야만 된다. 사업대상 토지에는 다양한 이해 관계가 있다. 사업 구역 내 토지주들이 어느 날 ▲갑자기 내가 사는 동네에 아파트가 들어선다며 토지를 매수하려는 조합 또는 업무대행사에게 우호적일 수 없으며 ▲매매불가의 입장을 견지하거나 ▲자신의 토지를 조합에 비싼 가격에 매수해 갈 것을 요구할 수 밖에 없다. 토지를 우선 확보하지 않은 상태에서 사업을 추진하기 때문에 필연적으로 사업이 지연되고 비용이 늘어날 수 밖에 없는 구조다.

세 번째 추가 분담금 문제다. 사업대상 부지에 대한 매매계약은 차치하더라도 조합설립인가를 위해서는 토지주들로부터 80% 이상의 조합설립동의(토지사용승낙서)를 받아야 하는데 이마저도 어려워 지역주택조합 사업 진행이 난간에 빠지게 된다. 자연스레 ▲조합의 재산은 쓸데없는 각종 고정비용의 지출로 소진하게 되고 조합은 ▲조합원들에게 추가 분담금 납부의 요구를 할 수 밖에 없는 구조다.

네 번째 조합원 탈퇴 문제다. 지역주택사업이 당초 계획과는 달리 ▲조합원 모집 부진 ▲토지 매입 지연 ▲사업계획의 변경 등으로 사업이 지연돼 추가 분담금이 발생하면 이를 견디지 못한 조합원의 탈퇴가 발생된다. 지역주택조합의 일반적 조합표준규약에 따르면, 탈퇴 등으로 조합원 지위를 상실한 자는 총 납입금에서 공동부담금을 공제한 금액을 환급청구일로부터 30일 이내 지급 받을 수 있도록 규정하고, 총회의 의결에 따라 공제할 공동부담금이나 환급시기를 따로 정할 수 있도록 하고 있다. 하지만 자금능력이 부족한 조합에 조속한 환급을 강제한다면 잔존 가입자들의 피해가 예상됨에 따라 환급시기를 조정할 수 있도록 규정한 것이다. 그러나 이러한 규정을 악용해 고의적으로 납입금 환불을 미루는 조합 측의 횡포로 피해를 봤다는 조합탈퇴자들의 법적 분쟁 또한 증가하는 추세며 급기야 사업이 무산된다는 얘기다.

정부는 지난 1월 문제점을 개선 위한 주택법 개정, 7월부터 시행

정부가 내집 마련을 위한 서민들의 지역주택사업이 각종 불법으로 인한 피해가 발생하자 금년 1월 주택법을 개정했고, 주요 내용은 다음과 같다.

(가)주택조합설립인가를 받으려는 자는 ▲사업대상지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보▲15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보 (나)지역주택조합 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려면 ▲주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보 ▲공개모집의 방법으로 조합원을 모집 (다)조합원을 모집하는 자는 주택조합 가입 계약서를 작성 ▲주택조합의 사업개요 ▲조합원의 자격기준 ▲분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법 ▲주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율 ▲조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차 (라)조합원 모집 광고 관련 ▲“지역주택조합 모집을 위한 광고"라는 문구 ▲조합원의 자격기준 ▲주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율 (마)모집주체가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고시 ▲조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위 ▲사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위 ▲사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위 ▲주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위 ▲조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위를 금지하고 (바)조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환 관련 ▲ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 "가입비등"이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 "예치기관"이라 한다)에 예치 ▲주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회가능 ▲청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생 ▲모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청 ▲예치기관의 장은 제4항에 따른 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환 ▲모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없는 것이 주요 골자로 7월 22일부터 시행될 예정이다.

김포관내 4개 지역주택조합 사업 진행, 6개 추진위사업 준비중

김포시 주택과 A주무관에 따르면, 6월 말 현재 김포관내 4개의 지역주택 조합이 있고 이중 감정1, 2 지역주택조합이 입주단계에 있고, 고촌지역주택조합은 지난 3월에 사업승인 났다고 밝혔다. 사우지역주택 조합의 경우 토지주 보상과 관련 사업승인이 지연되고 있는 사안이라 밝히며, 현재 지역주택사업을 준비중이 추진위는 6개 정도로 파악하고 있고, 불법 조합원 모집으로 인한 피해를 줄이기 위해 공고나 플랜카드 거치를 통해 지속적으로 허가진행 과정을 알리고 있으나, 유사 피해 사례가 발생하지 않도록 각별한 주의를 당부했다.

감정1지역주택 조합장, 지역주택사업은 철저한 경제 논리로 접근해야 성공 가능

감정 1 지역주택조합 조합장 B씨는 지역주택사업을 일반 경제활동 개념으로 생각해야 실패를 줄일 수 있다고 했다. 2016년 6월 조합설립당시 우연히 업무지원을 위해 조합일을 하다 조합장으로 선출된 후, 당시 사업승인을 받기 위해 2%부족한 사업 부지를 지주가 요구한 시세대로 확보해 사업기간을 단축시킨 것이 큰 결단이라고 했다. 결국 지역주택사업의 승패는 어느 사업과 마찬가지로 최소 비용을 투자해서 최대 효과를 거둬 조합원에게 돌려주는 것이 가장 관건이며, 이것을 구성하는 요소로 가장 중요한 것으로 ▲사업을 완성하는 시간 ▲경비절감 ▲투명한 운영을 꼽았다. 그는 “감정 1지역주택조합의 경우 조합 설립이후 3년 만에 사업이 완료 되었습니다.” “조합장으로 금융기관에 1,600억원의 개인보증을 서게되 개인 신용카드도 발급 받지 못하는 불편을 겪었지만, 사업이 한달 지연될 때마다 이자만 1억이 발생돼 사업 진행을 더디 할 수 없었다.”며, “이러한 과정들을 지켜본 조합원들이 신뢰하며 결속하게 했고, 중간에 단 1명의 조합원도 탈퇴하지 않고, 일반 분양 또한 완판하게 되었다”며 심정을 전했다. 결국 투명하고 빠른 사업진행을 통해 조합설립당시 조합원에게 약속한 분양가보다 추가 분담금이 발생됐지만, 조합입주자는 시세보다 40%, 일반분양자는 20% 저렴하게 조합아파트를 분양받게 됐다는 얘기다.

지역주택 조합의 폐해를 잡고자 정부가 입법을 통해 그간의 문제점을 세부적으로 보완해 금년 7월부터 시행될 예정이다. 그 내용을 보면 상당히 구체적이고 현실적이다. 김포시는 어려운 서민들이 내집 마련을 위해 피땀 흘려 마련한 주택자금이 엉뚱한 주머니로 들어가지 않도록 법 시행에 맞춰 조례개정 등의 철저한 후속 대책마련을 해야 할 것으로 판단된다.