[문] 제가 임차한 상가는 재건축 조합구역에 해당하는데, 상가 세입자도 재건축 조합을 상대로 영업보상이나, 전세보증금 반환을 요구할 수 있는지요?

[답] 도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법)의 제정목적은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 합니다.

도시정비법 규정에 따라 재건축사업의 세입자들은 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 조합의 인도청구에 대하여 영업손실 등 손실보상이 없다는 이유로 인도를 거부할 수는 없습니다. 즉, 도시정비법 규정에 따라 세입자는 재건축 조합을 상대로 영업보상을 요구할 수 없습니다. 그러나 세입자는 조합에 대하여 보증금의 반환청구권은 행사할 수 있습니다. 즉, 세입자는 조합에 대하여 보증금의 반환 의무의 이행을, 조합은 세입자에게 건축물의 인도 의무의 이행을 서로 요구하는 ‘동시이행’주장을 할 수 있습니다. 하지만 세입자가 사업시행을 하는 조합을 상대로 보증금의 반환을 구하려면 우선 세입자가 토지 등 소유자(임대인)에 대하여 보증금 반환 채권을 가지는 경우라야 합니다.

한편 전차인(임차한 상가를 또다시 재 임차한 세입자)은 사업시행자에게 보증금의 반환청구권을 행사할 수 없는데, 그 이유는 세입자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 세입자가 토지 등 소유자에 대하여 보증금 반환 채권을 가지고 있기 때문인데, 전차인은 토지 등 소유자에게 보증금 반환 채권을 갖고 있지 않으므로 사업시행자에게 보증금의 반환청구권을 행사할 수 없습니다. 그리고 조합이 세입자에게 보증금을 지급한 경우에는 조합은 토지 등 소유자에게 구상권을 행사할 수 있고, 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지 등 소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류도 할 수 있습니다.