[문] 저는 甲과 甲소유의 상가 중 6층을 임대차보증금 5천만 원, 차임 월 200만 원, 임대차 기간은 3년으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 노후화 된 상수 배관의 누수로 인하여 막대한 피해를 입게 되는 바람에 우선 제가 수리비 150만 원을 들여 상수관을 수리하였습니다. 이후 저는 甲에게 배관 수리비용 150만 원을 요구하였지만 甲은 수리비용 지급을 차일피일 미루고 있습니다. 이에 저는 甲에게 150만 원을 주기 전에는 월세를 낼 수 없다며 월차임을 3개월간 연체하였습니다. 그러자 甲은 제가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다는 통보를 해왔습니다. 저는 甲과의 임대차계약이 해지되는 것이 사실인지요?

[답] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용ㆍ수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약입니다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 그리고 임대인이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있으며 이때 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다. 임차물의 보존을 위한 비용은 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있습니다. 그리고 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 따라서 귀하는 甲이 귀하를 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 즉 귀하는 보수공사비를 지출하여 필요비상환청구권이 있고 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러므로 귀하는 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 甲의 임대차계약 해지는 부당합니다.

송재덕 김천대학교 겸임교수

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