토지거래 허가구역 내 토지 매매계약

▲ 변호사 염 규 상
問) 甲은 2003. 6. 5. 乙에게, 甲소유의 김포시 고촌면 소재 구 국토이용관리법(현재 국토의계획및이용에관한법률)상의 토지거래허가지역 내 X토지(주거지역) 300㎡를 토지거래허가를 받을 것을 전제로 금 1억원에 매도하면서 乙로부터 계약금으로 당일 2,000만원을, 중도금으로 같은 달 28일 3,000만원을 각 지급받았습니다. 잔금 5,000만원에 대하여는 2003. 7. 15. 甲이 위 잔금을 수령함과 동시에 乙에게 소유권이전등기서류를 교부하기로 약정하였으나, 甲이 위 기일에 소유권이전등기서류를 준비해 乙에게 이전등기를 해 가라고 하였으나 乙은 돈이 없다며 잔금지급을 미루고 있고 그 이후 甲이 몇 번이나 상당한 이행기간을 정하여 잔금지급을 재촉하였으나 乙은 그 지급을 지체하고 있습니다. 그 후 신도시개발과 관련하여 토지의 시가가 급등하자 甲은 X토지에 대한 위 매매계약을 해제하고 싶어졌습니다. 이 경우 甲은 과연 이미 수령한 위 5,000만원과 그에 대한 이자를 乙에게 지급하여 위 매매계약을 해제할 수 있나요?

(答) 결론적으로 말씀드리면 토지거래계약허가구역내의 토지매매에 대하여 김포시장의 허가를 받기 전에는 甲은 위 매매계약을 해제할 수 없습니다.

위 X토지는 토지거래계약허가구역내의 토지(건설교통부공고 제2003-101호)로 매매계약을 체결하고자 하는 당사자인 甲과 乙은 공동으로 관할시장인 김포시장의 허가를 받아야 위 매매계약의 효력이 발생합니다(국토의계획및이용에관한법률 제117조, 제118조). 위 허가를 받기 전에는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하는 유동적 무효의 상태에 있습니다(대법원 1996.11.8.선고, 96다35309 판결).

따라서 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다(대법원 1997.7.25.선고, 97다4357·4364). 단, 허가를 받게 되면 위 매매계약은 거래당시로 소급하여 확정적으로 유효한 매매가 됩니다.

따라서 甲은 허가를 받기 전의 상태에서 乙을 상대로 채무불이행을 이유로 위 매매계약을 해제할 수 없습니다.

다만, 위 매매계약에 대하여, 1) 김포시장의 불허가 처분이 나거나, 2) 위 매매계약이 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우, 3) 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 하는 의사표시를 명백히 한 경우에는 위 매매계약은 확정적으로 무효가 됩니다(대법원 1995.4.28.선고 93다26397판결). 또한, 위 사안에서 만일 갑이 계약금만 지급받은 상태라면 매매계약서에 약정한대로 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수는 있습니다(대법원 1997.6.27.선고, 97다9369 판결).

만일 사안에서 乙이 甲에게 지급한 계약금과 중도금에 대하여 부당이득을 원인으로 반환청구하기 위해서는 위와 같이 계약이 확정적으로 무효가 된 이후에야 가능하다 할 것입니다(대법원 1993.6.22.선고, 91다21435 판결).


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변호사 염 규 상

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