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부동산 매도인은 정원의 정원석이나 정원수를 가져갈 수 있다?

[문] 저는 甲소유 단독주택을 매수하였는데, 매도인 甲은 별도의 약정이 없었음에도 정원석과 정원수 일부를 가져가려고 합니다. 이러한 경우 매도인 甲의 행위가 정당한 것인지요?

[답] 일반적으로 교량, 터널, 둑, 토지에 심어져 있는 나무 등은 토지의 구성부분으로 그 토지와 함께 거래되고 처분되는 것이 원칙입니다. 다만, ‘입목에 관한 법률’에 따라 수목의 집단을 등기하면 토지와는 별도로 매매하거나 담보로 저당권을 설정할 수도 있으며, 또한 명인방법(明認方法)을 갖춘 나무는 토지로부터 분리시켜 별도로 매매할 수도 있습니다. 그러므로 이러한 공시방법을 갖추지 않은 이상 나무는 토지의 구성부분이 되는 것입니다. 귀하의 경우도 정원수나 정원석은 주택의 대지와 구별되는 별개의 독립한 물건이 아니라 대지의 구성부분에 불과하여 주택 및 대지의 처분에 따르게 되어 있습니다. 대법원 판례도 “토지상의 과목(果木)은 그 정착물로서 토지의 일부로 간주되며, 토지의 소유자나 기타 권원이 있는 자가 특별히 토지에서 분리하여 과목(果木)만을 따로 처분한다는 특별한 조치가 없는 한 그 토지와 법률적 운명을 같이 한다”고 판결하고 있으며, “경매의 대상이 된 토지 위에 생립(生立)하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목(樹木)은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로, 그 수목의 가액을 포함하여 경매대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목(立木)에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지평가에 포함되지 않습니다. 따라서 귀하의 경우도 매도인이 정원석과 정원수를 가져간다는 별도의 약정이 없다면, 정원수와 정원석은 주택이나 대지의 매도에 수반된다 할 것이므로 결국 매수인인 귀하의 소유가 됩니다.

송재덕 
김천대학교 겸임교수

김포신문  gimpo1234@naver.com

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