서울시와 수도권의 재개발 및 신도시 지역에 방쪼개기가 기승을 부리고 있는 가운데 김포시도 신도시를 중심으로 다가구․다세대 주택의 방쪼개기가 심각한 상황인 것으로 드러났다.

‘방쪼개기’란 건물주가 다세대․다가구 주택의 임대수입을 올리기 위해 부동산 등기부등본 상 전유부분을 쪼개 더 많은 세대를 임대하는 경우로 4~5세대로 건축허가를 받은 주택을 8~10세대로 쪼개거나, 심한 경우 10세대 이상으로 쪼개서 원룸으로 변경하기도 한다. 이는 명백한 불법행위임에도 불구하고, 1인 가구의 증대와 전세난 속에 ‘방쪼개기’는 갈수록 증가하고 있다.

이행강제금 외에 강력한 제재수단 필요
방쪼개기 적발이 해마다 늘어나자(수도권 한 해 평균 1,892건 적발) 정부에서도 이에 대해 칼을 빼들었다. 올해 4월 23일 건축법 개정안을 보면 ‘위반건축물의 관리 및 이행강제금 강화’에 대한 내용이 포함되어 있다. 건축물을 불법으로 증축, 대수선, 용도변경 하는 행위를 근절하기 위해 상습적 위반 등에 대한 이행강제금의 가중 범위를 상향(50/100→100/100) 조정하고, 주거용 건축물에 대한 이행강제금을 감경할 수 있는 면적을 85㎡에서 60㎡로 축소하였으며, 연간 2회까지 부과하는 이행강제금 누적기준 최대 5회를 폐지하여, 시정될 때까지 계속 부과하도록 했다.

이행강제금이란 위반건축물에 대한 경제적 이익을 반복적으로 환수하여 위반 사항을 자진시정토록 하기 위한 제도이다. 지금까지 대부분의 건축주들이 방쪼개기 임대수입이 높아 이행강제금을 내는 한이 있더라도 시정하지 않았는데, 이번 개정안으로 시정 전까지 지속적으로 부과할 수 있게 되었다.

김포시도 건축법 개정이후 방쪼개기 확산 방지를 위해 개정된 이행강제금 규정을 적용, 불법 방쪼개기에 강력히 대응하겠다고 밝혔다. 그러나 현재 시의 대응은 미온적인 것으로 드러났다. 취재결과, 관내 방쪼개기 피해 및 단속, 적발건수에 대한 통계 수치가 아직 명확하지 않은 것으로 밝혀졌다. 이에 더해 법 개정과 관련, 개정안은 공포 후 6개월 후에 시행되는데 이번 이행강제금 규정은 공포한 당일부터 적용되어 건축주들의 불만의 소리가 높아진 것. 이들은 국가를 상대로 집단소송을 준비하고 있는 것으로 알려졌고, 이와 관련한 민원까지 발생하면서 해당 부서에서는 전수조사 등 강력하고 집중적인 조사는 유보하고 방쪼개기 관련 신고․접수된 건에 대해서만 조사가 진행되고 있다고 전했다.

불법 방쪼개기, 세입자의 인명 및 재산피해 우려
한편, 시 관계자는 불법 방쪼개기와 관련해 세입자가 불편을 호소하거나 크게 피해를 입는 일은 많지 않다고 했지만, 좀 더 깊이 들여다보면 세입자들이 인명 및 재산피해에 그대로 노출되고 있어 이에 대한 대책 마련이 시급한 것으로 보인다.

우선 방쪼개기를 할 경우 공간을 확보하고자 소방시설 및 환기시설, 이동통로 등을 축소하기 때문에 안전상 취약하다. 늘어난 세대만큼 주차공간이 확보될 리도 만무하다. 쓰레기 관리도 제대로 되지 않는다.

또한 주거 공간이 협소한 것을 넘어 주거환경도 문제가 된다. 2014년 방쪼개기를 한 다가구주택에서 살았다는 20대 A씨는 “옆집 화장실 물 내리는 소리, 세탁기 소리, TV 소리, 핸드폰 통화소리까지 들리는 등 방음이 전혀 되지 않아 스트레스가 심했다. 화장실과 부엌의 수압도 낮아서 불편했다”고 당시 경험을 말했다. 불법 건축물이기에 화재보험 가입도 안 된다. 소방․화기시설이 부족하다보니 대형화재로 이어질 위험도 높다.
또한, 전입 신고 시 등기부등본에 존재하지 않는 호수를 기재해서 문제가 발생할 경우 보증금 반환이 어렵게 될 수도 있다. 결국 방쪼개기는 세입자들의 인명, 재산피해로 이어질 수 있다.

이행강제금 부과만으로는 불법 방쪼개기의 확산을 막기 힘들다. 이행강제금이 임대수익에 비해 적어(연면적의 5/100에 해당하는 수준) 건물주들은 원상복귀를 위한 불편한 과정과 손해를 보느니 이행강제금을 내는 것이 오히려 낫다는 입장이다.
김포에서 공인중개업을 하고 이는 B씨는 “유입인구의 급격한 증가, 전세난, 집값 상승, 1인 가구 증가로 좀 더 저렴한 주거공간을 찾는 사람들이 갈수록 늘고 있기 때문에 방쪼개기는 당분간 없어지지는 않을 것”이라고 말했다.

이행강제금을 높이는 것과 함께 지자체에서는 다른 제제수단을 찾아야 한다. 특히 대부분의 불법 건축물이 부실한 준공검사에서 시작되는 만큼 주기적인 준공검사를 실시해야 한다. 불법 행위를 막기 위한 강력한 추가 제제수단 마련과 관계부서의 적극적인 제도 개선 및 시정이 필요하다.
 

※ 방쪼개기 피해를 막기 위한 세입자 주의사항
1. 등기부등본 확인(특히 전유부분에 계약하려는 호수가 기재되었는지 확인)
2. 건물 전입세대수 확인
3. 수도세 전기세 등 가구별 세금부과 내역이 불투명한 건물 피하기
4. 방 구조(독립구조, 변형공간 등) 및 주차공간 꼼꼼하게 확인