■김포시 공동주택 현황과 문제점(1회)
■김포시 공동주택 지원 현황(2회)
■전문가들의 실제사례 설명(3~4회)
■공동주책 정책 수범사례(5~7회)
■아파트 입주민 간 소통을 꿈꾸는 사람들(8~9회)
■도시의 발전을 위해 뛰는 활동가(10회)
■전문가에게 듣는 공동주택의 미래(11회)
■종합정리(12회)

김포시에 따르면 김포시 공동주택(아파트) 관련 감사 청구 및 민원 접수는 연간 600건 이상(2018년 기준)이며 아파트 관련 감사 결과 고발, 과태료 부과 및 시정명령(행정지도) 등 주요행정처분 건수는 2건(2015년)에서 13건(2018년)으로 증가했다. 김포시민의 알 권리 차원에서 김포시 공동주택(아파트) 관련 민원의 대표적인 사례 몇 가지를 소개한다.

아파트 관리 민원은 세대내 발코니 확장을 위한 단순한 행위허가 신고부터 아파트 입주민들의 자치기구인 입주자대표회의 구성과 동 대표(임원) 선출 및 해임 관련하여 제기되는 민원, 공동주택관리법·사업자선정지침·관리규약 관련한 각종 질의, 주택관리업자 선정 및 각종 공사·용역 발주 후 제기되는 각종 민원, 관리비 부과 부적절 민원 등 실로 다양한 분야에 걸쳐있다. 공동주택 관리민원은 입주자 등의 민주적인 의사결정 과정에서 발생하는 민원과 투명한 관리비등의 지출과 관련한 민원으로 크게 구분할 수 있다.

○아파트는 생활민주주의 실현의 장으로서 입주자 등이 보통·평등·직접·비밀선거로 대표자를 선출하고, 선출된 대표자의 합의기구인 입주자대표회의는 아파트를 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있도록 관리소장의 각종 업무를 의결하고 감독한다. 동별 대표자와 관리소장이 같이 아파트 관리업무를 수행하는 과정에서 단순한 실수나 법령 미숙지 등의 이유로 공동주택 관리법령과 관리규약을 위반하게 되는 사례가 종종 발생한다.
■사례1 : 동대표 임기
동별 대표자 임기는 ○월 ○일부터 다음 다음 년도 ○월 ○일까지(2년간)으로 관리규약에 임기 시작일과 종료일을 정하고 있음에도, “7월 1일부터 다음 다음년도 6월 30일까지”로 정하고 있는 동별 대표자의 임기 시작일과 종료일을 관리규약에 명확히 반영하지 않아 입주자대표회의에 행정지도함
■사례2 : 관리주체의 정보공개
관리주체는 입주자등이 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 등을 제외하고는 관리규약으로 정한 바에 따라 관리주체의 보관 자료를 공개하여야 함에도 관계법령에서 규정하지 않는 각종 제한사항(입주자등의 자격 발생일 부터 자료, 열람시간 제한, 서약서 제출 등)을 두어 관리주체에 행정지도
■사례3 : 회의록 작성
입주자대표회의는 관리규약에서 정하는 작성방법에 따라 의결사항 및 발언내용, 안건별 표결내용(찬성자, 반대자, 기권자 성명을 기록)등을 명확히 기록하고, 참석한 동별 대표자의 서명을 받아 관리주체에게 통보하여야 하며, 관리주체는 회의결과를 인터넷 홈페이지와 게시판에 지체없이 공개하도록 규정하고 있음에도, 이를 이행하지 않아 주택과에서 행정지도
■사례4 : 입주자대표회의 운영비
입주자대표회의 운영경비는 회의 출석수당, 직책수당, 영 제18조5항에 따른 입주자대표회의 운영 교육 및 윤리교육비, 회의 시 식대, 다과 또는 간식, 회의에 필요한 물품 구입비용, 교통비, 전문가 자문비용으로 구성하고 있으나, 사용용도로 정하고 있지 않은 회의 시 식대 외 주류 비용 등 위락목적으로 지출하였고, 신년·송년 회식비, 경조사비, 선물비, 묘목구입비, 연합회비 등이 지출 되어 이를 주택과에서 행정지도.

○관리비 등의 집행에 큰 부분을 차지하는 것이 아파트 내 각종 공사·용역인데, 이를 공정하게 선정·계약하기 위해 ‘주택관리업자 및 사업자선정지침(국토교통부 고시 제2018-614호,2018.10.31. 일부개정)’이 엄격히 적용된다. 아파트의 노후화에 따라 지속적으로 유지 보수가 필요한 각종 설비, 외벽 도색, 부대복리시설의 보수공사와 용역업자 선정·계약시에도 입주자대표회의와 관리주체에서 해당 법령과 지침 미숙지 등으로 이를 위반하여 행정지도 및 과태료 부과대상이 되는 경우가 있다. 아파트 내 각종 공사·용역의 집행 시 입주자대표회의와 관리주체에서 대표적으로 놓치는 사례이다.
■사례1 : 사업자선정결과 공개
입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하거나 사업자를 선정한 경우에는 관리주체에 즉시 통지하여야 하며, 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우, 관리주체는 입찰공고 내용, 선정결과 내용(수의계약을 포함한다), 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처, 계약기간, 수의계약인 경우 그 사유를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날 18시까지 공개하여야 하나, 선정결과를 게시판에 일부 공개하지 않았으며, 공동주택관리정보시스템에는 기간이 초과한 후 일괄 공개 및 일부 누락하여 과태료 처분대상
■사례2 : 계약 체결시 보증금 징구
보증금의 종류로는 입찰보증금, 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부해야하며, 입찰에 참가하는 때(입찰보증금) ⇒ 계약시(계약보증금) ⇒ 준공검사시(하자보수보증금)을 납부해야하나, 이를 이행하지 않아 과태료 처분대상

○아파트의 노후화에 따른 공종별 보수 공사의 수요는 지속적으로 발생하고 입주자가 적립하는 장기수선충당금의 액수는 계속 늘어나는 실정으로 해당 금원을 투명하게 적립·관리하고, 공정하게 사업자를 선정·계약하는 것을 목적으로 공동주택관리 법령과 주택관리업자 및 사업자선정지침은 지속적으로 개정되고 있다. 장기수선충당금은 아파트 주요 시설물(승강기, 배관, 도색 등 공동주택 공유부분)의 교체 및 수리보수에 필요한 금액으로 아파트 관리비 등의 집행에 큰 비중을 차지한다. 입주민 생활에 큰 영향을 끼치는 각종 공사·용역 분야로서 입찰, 계약, 공사, 준공 전 과정에서 많이 지적되는 분야이기도 하다. 여기 대표적인 사례 하나를 들어본다.
■사례1 : 장기수선충당금 사용절차
장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용하여야 하는데도, 주차장 증설 공사, 주차차단기 설치공사, 균열보수 및 재도장 공사에 따른 장기수선충당금 사용 시 사업자를 선정하여 공사 시행 후 사용계획서를 제출하여 과태료 처분대상
이 기사는 지역신문발전기금을 지원받았습니다.

김중휘 기자  gimpo1234@naver.com

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