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임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는 경우도 있다?

[문] 저는 甲소유의 아파트를 전세를 얻어 살고 있는 동안 아파트 주인이 乙로 바뀌었는데, 저는 乙과의 새로운 계약을 거절하였습니다. 그런데 계약 기간이 만료되기 전에 사정이 생겨 이사를 가야할 처지인데 이때 甲과 합의하여 임대차계약을 해지하고 임대보증금은 아파트 양수인 乙에게 요구할 수 있는지요?

[답] 귀하는 임차주택의 양수인인 乙에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있는 임차인인데 귀하가 스스로 乙의 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우입니다. 주택임대차보호법은‘대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 즉 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 벗어나 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 됩니다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 양수인은 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있습니다. 그러므로 귀하가 임대차기간의 만료 전에 당초 임대인 甲과 합의에 의하여 임대차계약을 해지할 경우에는 甲에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있으나, 양수인 乙은 임대인 甲의 지위를 승계하지 아니하였으므로 귀하에게 임대보증금을 반환할 의무가 없습니다.

김천대학교 겸임교수

김포신문  gimpo1234@naver.com

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