신상철 공인중개사

복잡하고 헷갈리는 부동산 정책

지난 9월13일 정부의 부동산 정책이 발표되었다. 현 정부 들어서 벌써 8번째다. 작년 8월2일과 금년도 8월27일 집값안정을 위한 대책을 내놓았지만, 이를 비웃기라도 한 듯 서울의 집값은 더욱 더 상승했다. 차라리 부동산 대책이 없었다면 더 나은지도 모른다. 그런데 이번 9.13대책은 부동산에 종사하는 사람들조차 뭐가 뭔지 잘 모르겠다. 일반인들의 입장에서 보면 집을 사라는 건지 말라는 건지, 아니면 팔라는 건지 도대체 어떻게 하라는 건지 내용도 많고 복잡해서 헷갈린다. 어쨌든 현정부들어서 주택시장 안정화를 위해 규제대상지역을 선정하였으며, 투기지역은 서울 15개지역과 세종시, 투기과열지구 30개 지역 , 조정대상지역(투기지역 및 투기과열지구 포함) 44개 지역으로 분류하여 각종 대출 및 세금을 규제하여 왔으며, 이번 대책에서는 한층 강화된 규제 및 세금 정책이라 보면 쉽게 이해가 될 것이다.

이번 9.13대책의 주요골자는 주택시장 안정대책이다. 큰 줄거리로 나누어보면 첫째 다주택자에게 종합부동산세 및 양도세를 올리고 둘째 신규주택구입을 위한 대출을 규제하며 셋째 수도권에 공공택지를 개발해 주택공급을 늘리고 넷째 부동산에 대한 과세, 관리감독을 강화해 나가겠다는 것이다.

 

김포지역에 해당하는 사항은?

김포지역은 규제지역은 아니지만 이번 9.13대책에 해당하는 사항은 다음과 같다.

1. 3주택이상 보유자에 대한 종합부동산세 세율이 인상된다. 김포는 대부분 과세표준이 3억원(실거래가 14억이하) 이하이기 때문에 현행 0.5%에서 0.6%로 되고, 3억원이상인 다주택자인 경우 최대 1.2%까지 인상될 수 있다.

2. 주택구입을 위한 담보대출이 조정된다. 서울의 경우 1주택이상 보유자는 주택담보대출이 원칙적으로 금지되지만 김포의 경우 서민실수요자 또는 무주택자는 LTV(70%), DTI(60%) 적용되고 그 외 1주택이상 보유자는 10% 강화된 LTV(60%), DTI(50%) 적용받는다.

3. 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 1주택자는 LTV(70%), DTI(60%) 적용되고 2주택이상 보유자는 10% 강화된 LTV(60%), DTI(50%) 적용받는다.

4. 전세자금 대출에 대한 공적보증도 보완된다. 지금까지는 주택보유수와 무관하게 공적보증이 제공되어서 여러 채의 주택을 갖고도 전세자금을 대출받을 수 있었다. 그러나 2주택이상인자는 전세자금대출에 대한 공적보증이 금지되며, 아울러 전세보증 연장도 제한된다. 1주택자의 경우는 부부합산소득 1억원이하까지만 보증이 제공된다.

5. 등록 임대주택에 대한 양도세 감면가액기준이 신설되어 금년도 12월31일까지 취득하고 3개월이내 임대등록자에 한해서 주거전용면적 85㎡이하는 양도세 100% 면제되지만 앞으로는 6억이하에 한해서만 적용된다.

6. 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간이 확대되고, 거주의무기간도 공공택지 공공분양주택의 경우 최대한 5년까지 확대된다.

7. 아파트분양권 및 조합원 입주권도 주택을 소유한 것으로 간주된다. 지금까지는 분양권이나 입주권은 등기하기 전까지는 주택으로 인정되지 않았다. 그래서 입주전에 프리미엄을 받고 매도하는 경우가 많았었다. 다만 전세자금대출이나 종합부동산세, 다주택자에 대한 양도세 산정때는 주택이 아니다.

8. 실거래 신고 기간이 계약후 60일 이내에서 30일 이내로 조정된다.

이외에도 참고적으로 알아야 할 사항은 주택구입시 자금출처를 확실하게 규명하니 자녀명의로 구입시 자금에 대한 증여 또는 차용 관계서류를 분명히 해야한다. 또한 수도권 내 교통여권이 좋고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지가 30여곳(30만호)이 개발예정이며, 아파트 분양시 추첨제로 청약당첨자를 선정하는 경우 추첨물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 기회를 준다.

 

나의 선택은?

첫째 내가 다주택자이면서 어느 정도 담보대출이 30%이상이라면 이참에 과감히 정리 할 것이다. 임대부동산으로 전환해서 장기 보유시 양도세는 면제된다 하더라도 부동산 보유세(종합토지세 및 재산세)는 시간이 가면 갈수록 더 커질 것이며, 임대수익에 비해 은행이자 및 보유세 증가로 인한 실익이 별로 없으며, 장기적으로 아파트 가격이 얼마나 오를지 알 수 없기 때문이다.

둘째 내가 무주택자라면 시간을 가지고 기다리면서, 정부가 추진중인 신규공공택지중 가장 가격상승이 기대되는 곳에 청약을 할 것이다. 가격도 비싸겠지만 그 반대로 차익이 많이 생길 수 있기 때문이다.

왜냐하면 이번 부동산 대책에서는 과거보다 무주택자의 당선가능성이 훨씬 유리해 졌기 때문이다.

셋째 내가 1주택자이면서 담보 등 채무가 없다면 적정금액의 대출을 받아 토지를 구입할 것이다.

왜냐하면 김포지역은 성장하는 도시이기 때문에 계속해서 이곳저곳 개발될 것이며, 개발에 따른 토지가격상승이 아파트투자보다 더 많은 이익이 기대되기 때문이다.

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