풍무2지구는 입주가 이미 완료된 택지개발사업지구다. 풍무2지구를 통해 주택사업의 마무리인 소유권이 완성되는 과정과 문제를 알아보며 김포시의 마지막 남은 행정조치인 도시개발 준공 전 토목 준공 여부에 비상한 관심을 기울여 본다.
통상 대규모 택지개발의 완성은 구성원들이 입주완료하고 구분소유권(아파트)과 건축물소유권 이전등기가 완료될 때 비로소 완성된다.

주택건설사업 계획승인, 입주자 모집승인, 착공승인, 사용검사 등 관련법에 따르면 분양을 목적으로 하는 건축물 착공을 위해서는 먼저 사업시행주체가 조성된 택지에 대하여 시행사에서 소유권 보존등기를 완료하는 것이 절차상 필요하다.
그런데 풍무 2지구내 공동주택지는 모두 2곳으로 이미 2016년도 6월(25블럭 1롯트- 2,712세대)과 2018년도 6월(24블럭 1롯트-2,467세대)에 주택법 29조에 따라 김포시로부터 사용검사를 받아 총5,179세대의 입주자에게 건축물 소유권 이전등기만을 완료하고 마지막으로 대지권 등기를 남겨두고 있다.

부동산등기법 제60조(대지사용권의 취득)에서 구분건물(아파트)을 신축한 자가 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제2조 6호의 대지권을 가지고 있는 경우에, 대지권에 관한 등기를 하지 아니하고 구분건물에 관하여만 소유권 이전등기를 마쳤을 때에는 현재 구분건물의 소유 명의인(입주자)과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있도록 규정하고 있다.

정부가 수용으로 개발하는 방식에서는 사업주체가 집합건물을 신축, 분양하는 경우 사업주체가 건물의 대지를 매수하여 그 대지에 대한 소유권 이전등기를 완료한 경우에 건물 대지의 소유권이 사업주체에게 있기 때문에 그 대지권이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 6호에 해당되며 건축물의 등기가 가능하여 입주민은 대지권 등기여부와 관계없이 대지에 대한 재산세 납부의무가 발생한다.

풍무2지구는 수용방식의 개발이 아니라 환지방식의 민간개발이다. 환지방식으로 개발하는 지역의 경우에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 따른 구분 소유권의 대상이 되는 건물을 건축하여 토지 또는 건축물의 소유자가 증가(세대)되는 경우에 해당하거나, 「건축법」 에 따른 건축허가 또는 용도 변경허가 신청일을 기준으로 환지 지정 제한 여부 등을 해당 토지 또는 주택 등의 분할·이전을 위하여 판단하도록 규정하고 있는데, 현재 풍무2지구 대단위 아파트단지는 건축물의 소유자가 증가되는 집합건물의 대지에 해당하여 주택건설사업은 주택법, 건축법, 주택공급에 관한 규칙 등에 따라 시행하게 되며 해당 토지 또는 주택 등의 분할·이전은 부동산등기법, 부동산등기규칙, 토지개발사업 등에 의한 토지이동에 따른 등기업무 처리지침등의 법규에 따라 이루어져 다양한 법률의 적용을 받아야만 개발이 완성될 수 있음에도 불구하고 여전히 환지예정지 지정을 유지하고 있어 환지 지정제한을 두지 않는 것은 향후 논란의 여지를 남겨두고 있다 하겠다.

김포시 해당부서에 공개질의

「주택법」에서 주택사업승인을 받은 후 공사를 시작하려는 경우에는 착공이전에 확보하지 못한 대지를 매도 청구하도록 규정하고 있고,「건축법」에서도 분양을 목적으로 하는 건축허가에는 예외규정을 두지 않고 해당 대지의 소유권원이 아니라 소유권을 확보하도록 강제규정으로 정하고 있다.
이는 등기법등 관련규정에 따라 입주자에게 소유권 이전등기에 문제가 없도록 하여 입주자의 재산권 행사에 사회적인 문제가 발생하지 않도록 하기 위함이다.

 김포시 토지정보과에서는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 도시개발법에 따른 도시개발사업 시행지역의 형질변경 등의 토지조성공사를 위해“토지개발 사업의 완료단계까지 토지개발사업 지역 내 모든 토지의 소유 명의인이 동일하게 정리하고 모든 토지의 등기부에 소유권등기 이외 다른 등기는 없어야 할 것이며 등기부 사항이 원칙적으로 충족 한 후 토지대장 및 임야대장을 정리 할 수 있다”고 밝히고 있다.

 따라서 풍무2지구는 아직 토목준공이 완료되지 않은 상태에서 토지신탁이 해지되었고 25블록 1롯트 푸르지오 아파트 대지에는, 도시개발조합과 토지주와의 부동산 인도소송결과(본보 2015.1.28.보도참조), 토지의 소유권이 기존 소유자 명의로 등기가 그대로 유지되어 있는 것으로 알려지고 있어 향후 대지권 등기를 위해 필요한 풍무2지구 토목준공을 앞두고 관련법규에 따라 토지소유권 확보가 쟁점이라 생각한다.

<질의>
첫째, 주택공급에 관한 규칙(2012.7.27. 시행) 제7조(입주자 모집 시기 및 조건) 제⑥항에 따르면 사업주체가 대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해 대지의 소유권을 확보하여야 한다 라고 규정하고 있는데 풍무2지구는 소유권을 확보 안 한 상태에서 입주자 모집 승인한 법률적 근거는?
둘째, 집단환지에 있어서 환지는 토지소유자의 사전 동의에 의해서 환지 지정해야 하는데 동의없이 일방적으로 다른자리 환지지정에 대한 답변과
셋째, 당면한 풍무2지구 도시개발 준공 전 토목 준공처리의 절차와 완성을 위하여 필요로 하는 조치들은 무엇인지에 대하여 김포시는 어떻게 판단하는지 법 규정에 따라 지면으로 공개 답변해 줄 것을 요청한다.