싸게 분양한다고 홍보하는 것은 대부분 지역주택조합 아파트

길거리를 오가다 보면 저렴한 가격의 아파트를 분양한다는 플랜카드를 자주 보게 된다. 그러면서 정말 저 가격에 분양하는 거 맞아? 혹시나 속이거나 문제가 있는 것 아니야? 하는 의구심이 든다.

그러면서도 한편으로는 정말 좋은 기회가 될지 모른다는 일말의 희망을 갖고 분양사무소를 찾게 된다. 설명을 듣다보면 건설회사가 사업승인을 받고 아파트를 싸게 분양하는 것이 아니라 결국은 지역주택조합원 모집하는 것이다. 유명건설사 브랜드를 내세워 치밀하고 세세히 설명하는 분양대행사 관계자의 설명을 듣다보면, 전혀 문제가 없어 보인다. 그리고 수백 명, 수천 명이 이미 가입했고, 가입한 사람들이 바보는 아닐테고, 또한 이 많은 사람들에게 과연 어떤 회사가 사기를 치겠냐는 안도의 마음도 가지게 된다. 한편으로는 이제 대부분의 물량은 소화되었고, 회사에서 특별히 남겨둔 좋은 자리(로얄층)라고 하면 대부분의 사람들은 조합원가입의 유혹에 빠져들게 된다.

김포 지역주택조합사업의 실태

현재 김포에서는 13개소에서 지주택사업이 진행되고 있다고 한다. 그중에서 김포시로부터 조합원설립인가 및 사업승인을 받은 곳은 2개소뿐이다. 나머지는 조합설립인가 조건을 갖추기 위해 조합원을 모집 중이다. 그 중에서 걸포2지구 도시개발사업의 경우에는 대략 5-6년 전 조합원을 모집했는데 중간에 사업자가 바뀌어 진행 중에 있고, 고촌 전호리의 경우는 2년전 조합원을 모집했다가 실패하고, 금년도에 동일한 사업부지를 대상으로 다른 회사가 조합원을 모집하고 있다. 대부분의 김포지역 지주택 사업방식은 일반적으로 우리가 알고 있는 서울의 지주택 사업방식과는 다르게 진행하고 있다. 즉 지주택 방식으로 조합원을 모집해서 자금을 확보하고, 그 자금으로 도시개발법 환지방식으로 사업을 진행하는 것 같다. 아마도 도시개발법으로 진행한 공동주택환지를 지주택의 사업부지로 선정해서 지주택 설립인가를 받고 사업을 진행하려는 것 같다. 엄연히 사업자체가 전혀 별개이며, 법적으로 상호 연관성이 없다. 다만 업무대행사만 같을 뿐이다.

지역주택조합은 어떤 문제점이 있는가?

지주택은 청약통장도 필요없으며, 본인이 동호수를 선택할 있다. 또한 홍보한대로 사업이 된다면 시세보다 저렴한 가격(20-30%)으로 내 집을 마련할 수도 있고, 시세차익을 볼 수도 있다.

그러나 현실은 그렇지가 않다. 지주택사업은 아직까지는 여러 가지 문제점 있다.

첫째는 사업성패에 대한 문제이다. 조합을 설립하려면 건축가구수의 50%이상 조합원을 모집해야하며, 사업부지를 80%이상 확보해야 한다. 또한 사업승인을 받으려면 사업부지 95%를 확보해야 한다. 대부분의 지주택 업무대행사(실제로는 시행사)는 자본이 적으며 토지를 확보할 자금여력이 없다.

만일 자금력이 충분한 회사라면 높은 가격의 일반분양을 할 것이며, 구태여 조합사업방식을 선택하지 않을 것이다. 자금력에 문제가 있으면 사업성공여부는 미지수다. 참고로 현재까지 지주택사업의 80%는 실패했다고 한다.

둘째는 사업기간이 특정되지 않고 무한정이다. 일반분양아파트는 분양 후 24개월에서 30개월 이내면 사업이 완성되어 입주가 가능하다. 그러나 지주택은 사업을 언제까지 해야된다는 법적인 규제가 없기 때문에 조합원 가입 후 10년이 넘는 사업지도 있다.

셋째는 조합원 분담금이 늘어날 가능성이 많다. 지주택사업은 개인들이 조합을 설립해서 공동으로 토지를 구매하고, 사업계획을 만들어 인가받고, 시공사를 선정해서 공사 후 준공해서 입주하는 것이다. 사업을 하다보면,인허가 지연,토지가격 상승, 설계변경 등 여러가지 사정이 발생하게 되며, 이에 따른 비용도 증가하게 된다. 늘어나는 사업비용은 결국 사업자인 조합원이 부담할 수밖에 없다. 따라서 사업지마다 차이가 있겠지만 분양가격면에서 보면 일반 분양가격과 별차이가 없을 가능성도 있다.

넷째는 지주택사업기간중에 주택청약을 받을 수 없다. 조합원의 자격은 조합설립인가 신청일을 기준으로 수도권지역에서 6개월 이상 거주한자로 입주가능일까지 세대원 전체가 무주택자 또는 87㎡이하주택 1채를 보유해야만 한다. 만일 사업기간중 85㎡이상 아파트를 주택법에 의한 청약으로 분양(분양권을 매수한자도 동일)받거나 전매했을 경우는 조합원 자격이 상실하게 된다.

선택의 기로

지금까지 김포지역의 민간개발 아파트는 주로 도시개발법 환지방식으로 진행되어 왔다. 그런데 점진적으로 토지가격의 상승, PF자금대출 제한, 아파트가격의 변동 등을 고려해 볼 때 도시개발법 환지방식은 사업자에게 많은 부담을 주고 있다. 따라서 앞으로는 김포뿐만 아니라 전국적으로 업무대행사에게 유리한 지주택사업방식이 점점 확대 시행될 것으로 예상된다. 그러나 현 제도하에서는 지주택 조합원들이 피해를 입을 가능성이 많아, 업무대행사에 대한 자본금, 자격, 사업조건 등 법,규정방침이 보완되어야 한다. 아울러 사업이 잘못되더라도 조합원이 납부한 분담금과 업부대행비는 최소한 원금이라도 돌려 받을 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 한다. 그런 시기가 올 때까지는 조합원가입에 신중을 기할 필요가 있을 것이다. 돈이 부족하다면 차라리 경매나 임대주택을 선택하는 것이 더 현명하지 않을까?
“세상에 공짜가 어디 있나요? ”
 

<신상철>
공인중개사