부동산에 대한 불안감

올 한해가 시작한지 벌써 6개월이 지났다. 많은 사람들이 연초부터 지금까지 부동산을 처분해야할지 말아야 할지 고민에 있다. 각종 지표나 부동산 전문가들의 예상은 금년부터 부동산경기가 좋아지지 않으리라고 예상했지만, 오히려 서울의 아파트가격은 금년도 1,2월에는 최고조에 달하는 현상도 나타났다.

어째든 지금까지 가지고 있던 아파트를 처분해야 되나 말아야 되나 고민하던 것이 아직도 결정을 하지 못하고 있다. 이러다가 과거 외환위기(1999년)나 금융위기 (2008년)와 같은 예기치 못한 사태가 찾아오지나 않을까 하는 불안감도 있다. 그 때를 고려한다면 가격이 최대 40~50%까지 하락하는 상황도 감수해야 할 것이다. 이와는 반대로 아파트를 구입하려는 사람은 지금 시점에 사야하나, 아니면 더 기다렸다가 사야하나, 기다린다면  언제까지 기다려야하나, 그러다가 지금보다 가격이 상승하면 어쩌나? 참으로 누구에게나 부동산에 대한 고민은 많은 것 같다.

 전반기 현상

금년 들어 아파트가격은 전국적으로 하락세가 이어지고 있다. 그 중 경기지역은 수요와 공급의 차이로 지역별로 매매가격의 차별화가 심화되는 현상이 나타나고 있다. 공급물량이 많은 동탄,용인,평택시 등은 가격하락과 거래절벽이 심한 것 같다.
다만 서울은 전국적인 추세와는 조금 다른 양상을 보인다. 강남불패란 말이 있듯이 오히려 서울은 연초부터 가격이 급상승하다가 3월부터 수그러지진 것 같다. 김포의 경우, 김포하면 미분양의 무덤이라고 일컬어진 적도 있다. 하지만 시간이 지나면 미분양도 멀지 않아 소화되곤 했다.

2017년도의 경우 미분양이 없었는데, 금년 들어 서울과 가까운 고촌지역의 분양(향산리 힐스테이트 리버시티,신곡6지구 캐슬엔파밀리에)은 양호하나 ,비교적 서울에서 다소 떨어진 한강신도시 일부단지에서 미분양이 있고, 일부단지는 분양가보다 조금 떨어지는 현상이 나타나고 있다. 아울러 최근1-2년 사이에 분양된 아파트중 풍무동 푸르지오, 사우동 아이파크, 걸포동 자이 아파트는  프리미엄이 많이 붙었다가 최근에는 서서히 내려가기 시작해서 지금은 프리미엄 가격이 최고가대비  40-60%가량 떨어진 수준에서 거래되고 있다.

 후반기 김포아파트 가격 전망

전문가들의 예상을 빌리자면 전국적으로 하반기 부동산 전망은 보유세 인상 및 대출금리상승 입주물량증가 등에 따라 현재와 같은 수준을 유지하거나 하락하는 추세가 될 것으로 예상하고 있다.
또한 내년과 2020년도는 더욱 좋지 않은 전망을 내놓고 있다. 단 서울지역만은 향후 몇 년간이 되어도 워낙 수요대비 공급이 적기 때문에 예외로 보고 있다.
즉 서울은 어느 정도 현 수준을 오르내리더라도 언젠가는 지금보다 더 가격이 상승할 것으로 기대하고 있고, 또한 가격이 하락하면 굳이 매도를 하지  않아도 되는 경제적 여유가 있기 때문에 큰 폭의 가격하락은 없을 것으로 본다.

그렇다면 김포는 어떻게 될 것인가? 10여년전 금융위기때 아파트가격이  폭락하던 때를 돌아보면 김포는 예외가 될 수 없었다. 그러나 그 당시 고촌지역은 가장 낙폭이 거의 없었는데 그 이유는 그래도 서울지역과 지리적으로 가깝고, 서울과 워낙 가격차가 많기 때문에 다른지역에 비해 하락비율이 적었던 것 같다. 그러한 차원에서 본다면 김포의 경우 김포 남부권(고촌,풍무,사우동)은 서울과 같은 현상이 비슷하게 적용될 것 같다.

즉 지금과 비슷한 수준을 유지하거나 다소 떨어지더라도 언제든지 회복이 가능한 지역이라 본다. 반면 북부권(한강신도시등)은 주택경기 둔화 등을 고려시 하향세가 될 것으로 본다. 그러나 중장기적으로 볼 때 김포는 도시철도 개통, 시네폴리스 산업단지 개발, 학운산업단지 개발등 개발이 지속적으로 이루어지고 성장하는 도시이며, 지리적으로 서울과 가깝기 때문에 아파트 상승할 시기가 다시 찾아 온다면 어느 도시보다 가격상승폭이 더 클 것으로 본다.

신상철
공인중개사