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계약의 해제(解除)와 해지(解止)의 차이점은 무엇인가요?

[문] 저는 저의 부동산을 임차인 甲과 임대차계약을 체결하였는데 甲이 월세를 지급하지 않고 있습니다. 제 주변사람들은 甲에게 해제통보를 하라는 사람도 있고, 해지통보를 하라는 사람도 있는데 해제와 해지의 차이점은 무엇인지요?


[답] 계약의 해제(解除)는 계약에 기인한 채권관계를 소급적으로 소멸시키는 것입니다.
즉 계약에 기인하여 아직 아무런 급부를 하지 않고 있는 경우에는 그 채권관계는 소멸하고, 채무자가 급부를 이행하지 않은 경우에는 해제의 효과로서 채권자에게는 손해의 배상문제가 발생하고 당사자의 일방 또는 쌍방이 이미 급부를 하고 있는 경우에는 원상회복의무가 생깁니다.
그러나 계약의 해지라 함은 계속적 계약관계에서 그 효력을 장래를 향하여 소멸시키는 계약당사자의 일방적 의사표시로서 소급효를 가지지 않고 장래에 대하여서만 효력이 생깁니다.
즉 해지는 장래에 대한 채권관계의 소멸이므로 원상회복의 의무가 발생하지 않습니다.

귀하의 질문과 같이 매매계약을 중도에 해지하는 경우에는 해지 전까지의 계약은 유효하기 때문에 甲은 해지 전까지의 월세를 귀하에게 지급을 하여야 합니다.
그러나 해제하는 경우에는 처음부터 임대차계약이 없었던 것으로 소급되기 때문에 甲은 귀하에게 임대차 목적물을 원상회복하여야 하고 귀하가 손해를 입었다면 甲은 귀하에게 손해배상을 하여야 합니다.
그리고 해약은 계약 내용을 더 이상 이행하지 않을 것을 약정하는 포괄적 개념이므로 해지나 해제 모두를 포함하고 있다고 이해하시면 되겠습니다.

김포신문  gimpo1234@naver.com

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