상권 활성화 되며 17% 수익내는 상가도

김포의 아파트는 7만7천여채다. 2005년 이후 완공한 신규아파트가 전체의 54.9%를 차지한다. 신도시에 다수의 물량이 공급되면서 가격하락폭이 컸지만 최근 둔화 되는 흐름도 보이고 있다.

바닥을 다지고 있다는 전망과 함께 상승은 없을 거라는 부정적 시각도 비등한 상황. 주택가격에 민감한 신도시의 아파트 매매와 전세, 상권 등 부동산 시장을 살펴봤다.

김포의 아파트 가격은 2007년 평당 1188만원에서 지난해에는 969만원 수준을 유지하고 있다. 다수의 부동산중개인 들은 4.1대책 이후 실수요자의 매매가 늘었지만 약효가 지속될 지는 미지수라고 전망한다. 7월 시장상황을 봐야 약효를 말할 수 있다는 것이다.

한 부동산 중개인은 "정상적인 가격으로는 안 산다. 20~30평형대에만 수요가 몰리고 그마저도 10% 이상 할인을 원한다"며 "미분양 할인율 정도는 깎아줘야 한다"고 전했다.

또 다른 중개인은 "2억에 분양받아 취등록세와 확장 등에 2천만원 정도가 들어가는데 10%를 할인해주면 4천만원이 손해 난다"며 "계약서 한번 잘 못 썼다가 20%를 손해보는 상황"이라고 말했다.

20평형 2천만원, 30평형 5천만원, 40평형 1억원 정도 하락이 분양가 대비 손해성적표다. 이런 성적표는 수치로도 확인된다. 부동산114 등에 따르면 2007년부터는 올 초까지 6년간 20.02%가 빠졌다. 경기도 32개 지자체 중 매매가격 하락폭 5위의 불명예 기록이다.

하지만 한 중개인은 반등은 몰라도 '바닥은 바닥'이라는 의견을 내놓기도 했다. "지난해 워낙 매매거래가 없어서이기도 하지만 지난해 대비 거래가 2배 정도는 늘었다"며 "쌍용 예가도 미분양은 몇십 채 정도로 손님들이 왜 집이 없냐고 하는데 사실 공실이 없다. 신규 대형 아파트나 공실이 있지 중소형은 공실이 없는 거다"라며 시장상황이 더 나빠지지는 않을 거라고 전망했다.

반면 전세시장은 꾸준히 상향 평준화되고 있다. 모 신규아파트 33평형의 전세가가 1억9천만원 선이고 24평형은 1억 4~5천만원이다. 초기에는 분양가 2억원 아파트의 전세가 1억원이면 가능했지만, 지금은 전세가율이 60~70% 선에 달한다. 매매가격과 비교해서 차이가 크지 않은 것이다. 한 중개인은 "집주인이 전세금을 올려달라고 해도 세입자가 순순히 전세금을 올려주는 상황이다. 이사를 가봐야 주위의 전세가격이 비슷한데 굳이 이사할 이유가 없는 것"이라고 밝혔다. 전세 물건이 없어 현재의 전세가격이 더 내려갈 일은 없다는 것이다.

전세 세입자의 증가가 신도시 상권에 활기를 불어넣고 있다는 의견도 나왔다. 신도시 초기 분양 입주자들은 대출금상환에 허리띠를 졸라맸다. 하지만 바닥에 대한 확신이 없는 사람들은 매매를 고민하지 않고 굳이 씀씀이도 줄이지 않는다는 것이다.

한 중개인은 "전세 입주자라고 해서 여유가 없는 게 아니다. 전세금을 올려줄 정도만 준비하면 되니까 외식도 부담을 느끼지 않는 것 같다"라며 신도시의 상권이 활성화되고 있다고 전했다.

이런 분위기는 최근 신축 상가주택 시장에서도 감지된다. 모 초등학교 인근에 15동 내외의 상가주택이 한창 공사 중이고 인근 1층의 50평 고깃집은 1억원에 임대료 450만원을 내고 있다. 이 고깃집은 한 때 임대료가 600만원이라는 소문이 돌기도 했다. 또 B지구의 한 상가주택 1층은 60평에 임대료가 850만원에 육박하는 것으로 알려졌다.

한때 장사가 안돼 시설권리금이 없었지만 지금은 4~5천만원의 권리금을 받기도 한다. 과열까지는 아니어도 상권활성화의 움직임은 감지되는 것. 한 중개인은 "건물주 입장에서는 분양을 비싸게 받아서 수익을 내려는 욕심이겠지만 장기지구도 그랬지만 차츰 임대료는 낮아질 것"이라고 전망했다.

또 상가구매력이 예전같지는 않지만 입지가 좋은 곳은 거래 움직임도 살아나고 있다. 보통 7% 이상의 수익을 고려하지만 입지가 좋은 곳은 10%대도 가능하다는 전언이다. 최근에는 한 커피프랜차이즈가 들어와 매출의 17%를 임대료로 납부하는 것으로 알려졌다.

하지만 한 중개인은 "상권이 안정화되려면 양곡, 운양 등의 입주가 마무리되고 상업시설과 도시지원시설, 업무시설들이 제대로 갖춰져야 한다"며 "수로공원이 자리를 잡아야 상업지구도 활성화 될 것"이 라고 밝혔다.