Q. 甲은 2004. 9. 5. 乙로부터, 乙소유의 김포시 사우동 소재 주택을 전세보증금 2,500만원, 임차기간 계약일부터 2년간으로 정하여 임차하고 계약당일 甲의 처 및 아들과 함께 위 주택에 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 계약당시 甲이 위 주택의 등기부등본을 떼어 본 결과 제1순위로 A은행의 채권최고액 3,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그러나 위 주택의 시가가 7,000만원 정도 되어서 甲은 믿고 위 주택에 임차하게 되었습니다. 그러나 甲이 최근 위 주택의 등기부등본을 다시 떼어본 결과 위 A은행 말고도 甲이 임차한 후 2순위로 B은행이 채권최고액 2,000만원의 근저당권을 설정하였고 이에 기하여 임의경매신청을 하게 된 것을 알았습니다. 이 경우 甲은 위 경매절차에서 보증금을 반환받을 수 있는지요?

A. 甲은 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사하여 위 경매절차에서 배당요구를 하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

해설) 우선변제권이란 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의해 주택임차인이 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건 이외에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 의미합니다.
위 사안의 경우 A은행은 甲보다 선순위자이므로 위 경매절차의 환가대금에서 A은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 甲은 B은행, 기타 다른 채권자들보다 우선하여 전세보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 甲은 반드시 경매절차에서 배당요구의 종기까지 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 배당요구를 하여야만 매각대금에서 위 임차보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다.
만일 위 환가대금에서 甲이 전세보증금 중 일부만을 배당받았다면 甲은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 위 경매절차에서 위 주택을 매수한 경락인에 대하여 보증금 전액을 받을 때까지 대항력을 행사하여 그 주택의 인도를 거절할 수도 있습니다.

<염규상 법무법인 로시스 변호사>
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